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? ? 浅谈物业税的开征 ? ? 刘玲莉 Summary：开征物业税，是整合房地产产业中税费征收管理存在问题的需要，是实现居者有其屋、调节收入分配差距的需要，是实现地方财政收入稳步增收的需要。征收物业税，决不是对于购房投资者的惩罚税，更不是单纯为了增加政府财政收入，是市场经济必然要求，是中国经济社会发展的需要。 Key：物业税房地产开征 0引言 5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中，“开征物业税”再次纳入。近年来，国务院每年转发的该文件均提到物业税。《意见》明确提出，今年研究开征物业税，该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。我国物业税的征收已经基本确定。 1什么是物业税 所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。 ‘ 物业税在国外不少国家早已经开始执行，只不过不同国家的征税方式不太相同，但是税收的收入基本都是纳入当地政府，作为财政收支和公共支出的主要来源，并且成为了遏制房地产投机和合理配置房地产资源的主要手段。例如美国，加拿大等很多国家都已经开征了物业税，这给我们国家的开征提供了一些参考。 2我国是否应当开征物业税 就我国是否应当开征物业税的问题，各界的观点不一。支持派认为，它是对房产的持有者征税，增加房产持有的成本，能够抑制投机性的购房行为，因此，有人称之为房市的“稳定器”。支持派的声音是：国家早就应该征了，谋利的房地产就该缴税，而且要用累进制计税，房产越多征得越高。如果不征，只会鼓励人们有钱就去购房，坐享其利，靠房产食利。国家的政策应该是鼓励人们创业，用双手去创造财富，而不是守着房产食利，成为‘寄生虫。“并且也有利于减少市场上大量存在的闲置房，挤一挤房市的“泡沫”，改善供给。而且考虑到持有成本，大户型的市场需求将减少，符合多数购房者需求的户型将成为主流，房产市场的住宅供应结构将更加理性。 另一部分人则认为，可以开征，但前提是税制要合理，促进社会公平，消弭贫富差距。扼制房价的目的要明确，税费要整合，让那些占有更多房产资源的人缴税，不能给普通老百姓加重负担。因为从长远看，物业税开征很有可能会导致房价上涨，因为增加的成本最终要转嫁到消费者身上。在去年建设部做的有关住房、住房制度改革和房地产市场专题调研中，曾专门做了“合理引导住宅建设和消费课题报告”，建议加快研究制定引导合理消费的经济政策，通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励购买小套型、功能良好的经济适用住宅。远期在持有环节也进行相应的调节(增设物业税)，使消费自觉趋于合理，并提出符合“90平米以下”和“第一套自住房”条件的，免征收物业税。虽然目前我国还没有一个明确地提出征收物业税的具体实施细则和措施，但基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、上地增值税以及上地出让金等收费合并转化为房产保有阶段统一收取的物业税。美国、法国、日本、荷兰、加拿大以及我国香港和台湾地区等早已采用物业税的形式，可以说对房地产开征统一的物业税已经成为世界不可避免的趋势。我认为，我国也应当开征物业税。 3开征物业税的利弊分析 就长远而言，开征物业税利大于弊。一般认为物业税的开征主要有以下一些有利作用： 可以有力的打击房地产市场的投机行为。因为，物业税的开征实际是增加了房地产保有阶段的成本，这样一来那些通过囤积房产来炒房的人将会因为持有房产的升值而付出高额的物业税。这样一来就可以有效的抑制诸如此类房地产投机行为。降低房地产开发成本，从而降低房产价格。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，开发商必须一次性支付相当于目前房价50％的土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权。这样一来在开发阶段房地产商要承担高额的开发费用，而这些成本最终以价格转让给了消费者，高昂的价格使许多消费者“望房怯步”。开征物业税后，将使现有的开发成本分摊到以后，从而降低购房的门槛。调节收入分配，缩小贫富差距。 另外物业税的开征和其他税种一样也必定会考虑到不同人群的具体情况而加以区别征收。比如对拥有两套以上住房的采用高税率，对只拥有一套住房的采用减税或一定期限免税的政策；对高档住房和普通住房，以及对经营用房产和非经营用房产实行差别税率等。这些差别税率都可以在一定程度上起到政府调节收入分配的作用。 但是，开征物业税也可能带来一些不好的效应：房地产开发成本的降低不一定会引导房地产价格的下降，其差价很可能被房地产开发商占有。10％—20％的降价空间是业内人士测算出来的理论空间，但是，实际上