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规划赶不上变化使得上海城市副中心发展停留在纸面 (2012-7-3 11:45:22) [发送到微博] 上周四笔者有幸受邀参加搜房网大话地产活动，与业内人士共同探讨上海未来城市副中心的发展趋势。在论坛上，笔者发表自己的观点：12 年前制定的上海市四大城市副中心规划已经远远落后于目前上海城市发展的步伐，未来副中心不会由距离决定，而是由辐射人口数量和内涵的功能决定。 事实上，有关部门在确定城市副中心时考虑太多距离的因素，忽略了副中心可以必须的功能组成和城市带动作用，出现选址和建设盲区。根据克里斯塔勒的中心地理论推衍，城市副中心是中心 CBD 功能的补充和外溢，它与中心 CBD 之间并不直接相连，而是夹杂着几个社区商业中心。因此副中心不一定就要紧靠中心 CBD。 由上述原理推断，徐家汇原本距离淮海路商圈的实际距离就非常近，同时地铁开通使得人们对于两区域的通勤时间和心理距离缩了更短，因此从四个副中心规划一出台，徐家汇就注定已经超越了副中心的范畴，融入上海城市中心，成为城市 CBD 功能的有机组成。徐家汇的成功有三点—— 一是交通规划合理，规划了三条地铁线交汇。其中一号线将莘庄闵行方向的人流量引来；九号线将七宝、九亭，甚至松江新城的人流量引来，而尚未通车的十一号线北段二期工程也被设计了可将上南和三林的人流量导入。 二是商业区发展从点及线，最后到面。徐家汇商业区的发展，先由虹桥路、肇嘉浜路、华山路、漕溪北路四个路口组成的路口商业商务项目形成集聚核心，并沿四条道路方向发展，形成不同形态的产业带— —如肇嘉浜路沿线以办公和高档餐饮为主，华山路以教育、医疗和时尚零售为主，虹桥路沿线以高档居住为主，漕溪北路沿线为行政、文化、体育和办公为主。此外还有天钥桥路沿线的时尚品牌零售、休闲娱乐以及餐饮业态。将徐家汇从线型发展扩展到面型发展。 三是在发展过程中注重与文化、旅游和休憩的结合。其中衡山路酒吧街、徐家汇天主教堂、气象台、光启公园、徐家汇绿地等都成为市民和旅游者驻足的场所之一，也起到了促进人流量增加，带动商业氛围的作用。 反观其他三个副中心近十年的发展比较缓慢，是因为在副中心选址规划、交通设计、商业发展方面都存在一定问题。 首先虽然花木轨道交通规划十分突出，拥有 2、7、16、18 四条线路，但是其本身区位离陆家嘴仅有三站地铁，交通优势被极大淡化。其次花木商业商务聚集度欠缺。区域内主要土地用于世纪公园和高档居住区建设，而零星的商业商务用地则十分分散，缺乏多项目聚集带来的商业氛围形成，形成社区型商业占据主导的局面。第三，花木在过去十年间土地供应过快，目前仅存可供开发的商业商务用地是龙阳路交通枢纽以南储备用地。但是该区域目前规划还处于草案阶段，并且草案规划的商业设施用地量并不大，且分散在几个项目中，先天不适合形成大型商业项目的条件。第四，从定位副中心之初，花木的商务功能就未被重视，其定位为居住、行政、休闲中心，有关部门忽视了副中心本身必须拥有的商业商务功能的开发。总而言之，花木虽有先天交通优势，却受困于规划土地，未来失去了成为副中心的可能。 五角场商业商务设施点状聚集较好，区位离城市中心距离适中，先天条件优越，并且目前五角场商业发展规模和集聚程度与 5 年前的徐家汇非常相似。 但是五角场目前也有自身的问题，限制了其更快的发展。 首先淞沪路沿线商业延伸过长，而黄兴路与翔殷路沿线受复旦大学与第二军医大学校园挤压，未来无法有效伸展空间。五角场交通大转盘周围是五角场商圈的核心点。但是杨浦区希望将人流量引导到江湾体育场站的创智天地，甚至三门路站的尚浦领世。但是这三块区域中间夹杂了太多空地，聚集性尚不够，会考验消费人群的心理承受力。 其次地铁规划和建设不尽如人意。原地铁 17 号线报批遥遥无期，导致江湾体育场站换乘枢纽依旧纸上谈兵。而十号线通向新江湾城方向几乎是死城一片，无法导入有效客源。而市区方向客源又难以通过十号线有效导入。宝山客源缺乏必要通道。笔者建议未来五角场副中心建设必须加快交通设施完善，如可以设计一条十号线支线通向吴淞和月浦、加快十七号线上马等。 不过总体而言五角场已经呈现副中心的框架。 而真如副中心的区位优势和交通条件比五角场更好，但是因为土地供应过慢、项目开发的迟缓，虽然潜力十足，但是短期体量太小，无法形成核心商圈点。如绿地真如项目总体量约 6.3 万方，还分散为商业 办公酒店和居住各种用途；而星浩资本真如项目的商业面积规划最大不超过 3 万方，换句话说也就是一个 苏宁旗舰店的规模而已；长实的真如项目体量确实够大，有将近 65 万方。但是目前该项目工期拖拉严重， 3~5 年内竣工开业的可能性并不大。此外，普陀区有关部门进过上半年土地市场的试探，近期不太愿意更多推出真如土地，也是影响真如副中心发展前景的重要因素。 综上所述，经过十多年发展，上海市内真正