第三章房地产产权与产权面积.pptVIP

（六）几种特殊情况下的权属登记 1、直接代为登记 2、商品房备案登记 3、分割出售房屋的登记 4、在建工程和房屋期权抵押登记 第三十页，共六十八页。 1、直接代为登记 城市房屋权属登记管理办法第二十一条规定：对依法由房地产行政主管部门代管的房屋、无人主张权利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，登记机关可依法直接代为登记。 依法由房管部门代管的房屋主要是指一些房屋建造年代久远、权利人不明的房屋。 无人主张权利的房屋，一是由于房主下落不明，而又未曾由房管部门代管的。二是有少数房主，由于各种原因而长期不申请权属登记，被登记机关责令限期登记后，仍不申请登记或申请暂缓登记的，也可以视为无人主张权利。 第三十一页，共六十八页。 2、商品房备案登记 商品房备案登记实质上就是房屋初始登记。房地产开发企业在获得开发地块并建成房屋后，应当按房地产管理法第六十条的规定：“凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。” 第三十二页，共六十八页。 2、商品房备案登记 在实际工作中，由于开发企业将房屋建成时，已有一部分或者大部分已经预售，余下的房屋也将陆续出售，如按正常的权属登记方法给开发企业颁发一份房屋所有权证，并在每一起房屋销售时办理一起转移登记，则会给开发企业带来很大的麻烦和经济负担。因此，很多地方都采用备案登记的方法。 第三十三页，共六十八页。 3、分割出售房屋的登记 建设部房地产业司曾在1994年2月发出通知，要求各地登记机关不得为“一平方米单位”出售的房屋办理权属登记手续。 近年来，有一些房地产开发企业针对市场的实际情况，也将整幢大楼分割出售。这在一些大型商场的销售中较为多见。这种销售购房者所购得的房屋已有明确的部位，面积虽小但权属经界清楚，不同于一平方米为单位的销售。 第三十四页，共六十八页。 4、在建工程和房屋期权抵押登记 有些建房单位为获得继续建造房屋的资金，以在建的工程作为抵押物，向银行获得贷款。购房人在签订了购买商品房(或安居房等其他房屋)预售合同后，也将获得的权利进行抵押，以获得贷款来支付其余的房款。 在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。预售商品房抵押也称为房屋期权抵押，购房者在签订购房合同时，双方只是产生了债的关系，购房者获得的仅仅是债权，尚不是房屋所有权。 第三十五页，共六十八页。 （七）房产权属登记中常见问题及处理 1、关于司法协助 2、已抵押的房产产权转让问题 3、对于抵押期限的理解所产生的问题 第三十六页，共六十八页。 1、关于司法协助 （1）房产查封的受理 在受理查封时应注意以下几点： 对已进行权属登记的房产，在受理查封时应查阅登记资料，核对无误后受理。 被查封房屋未经权属登记，一般不能受理查封。 对设有抵押权的房产，因抵押权人有“物上请求权”，如果查封，则一定程度上侵犯了抵押权人的权利。 对于司法文书所载房屋所有权人和实际房屋所有权人不符，即错将他人房屋查封时，应当即向查封单位说明，便于法院及时处理。 第三十七页，共六十八页。 关于司法协助 （2）解除查封 解除查封应按受理查封的要求办理，有关文件应归入档案。 （3）强制转移产权 强制转移产权主要是因当事人不自觉履行人民法院已经生效的法律文书(如判决书、调解书)，而采取的措施。当事人凭法律文书自愿办理的，不属此列，可按正常手续办理。 第三十八页，共六十八页。 2、已抵押的房产产权转让问题 已抵押的房产可以转让，但应当告知抵押人和房产受让人，并应将转让所得的价款提前清偿所担保的债权，这些规定已是明确的。 在实际工作中经常遇到的问题是房产开发企业以已抵押的房产分期出售。作为开发企业，所开发的房产最终是要用于销售。这类房屋在抵押时一般是按幢办理登记手续，但是在销售时是分别销给各个产权人。在销售时应当先把抵押权注销，否则会因抵押权有追及效力而使买房人遭受经济损失。 第三十九页，共六十八页。 案例分析 案例1 李某将私有房产卖给刘某却无法进行房产产权转移登记案 1．案情 某市居民李某 1999年 3 月 2 日将私有房产卖给本市居民刘某。同年 3 月 5 日李某和刘某一同到房产交易处办理了产权过户手续，并依法缴纳了规定费和契税后，李某将房屋交给刘某，刘某亦将房款付清。当同年 5 月 19 日刘某持有关证件去该市房产登记机关申请权属登记时，市房管局产权处却通知刘某，告之该房产已被查封，无法进行房产产权转移登记。 产权处不能进行登记的原因是由于李某与他人发生经济纠纷，被诉至所在区人民法院，原告要求法院对原为李某所有的房产进行财产保全，法院依据原告的申请作