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PAGE 10本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 PAGE 10 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 仅供内部参考，请勿外传 宏观专题研究 从库存看中国地产是否过剩 2023 年 03 月 29 日 常用观察地产库存的指标，待售面积，显示 2022 年商品房库存攀至 2018 年以来新高。待售面积攀至新高，让市场陷入怀疑，2022 年地产高库存是否压制 2023 年地产销售和房价修复？更进一步，中国楼市是否又一次进入高库存的过剩时代？ 解密本轮地产周期面临的真实库存，客观评估 2022 年地产库存并解剖真正成因，进而观 测 2023 年地产库存走势。寻觅中国楼市库存真相，这是本文研究的初衷所在。 评估本轮地产真实库存，首先我们需要构建一个有效的库存指标。 既有反映地产库存的指标常见有两个，一个是待售面积，另一个是可售面积。 待售面积只统计现房库存，而中国地产销售中期房和现房比重超过 8:1，显然待售面积无法有效反映中国地产的真实库存。可售面积主要统计期房库存和现房库存，最能准确反映地产库存的指标。遗憾的是，目前缺乏全国层面的可售面积数据。 反映中国地产库存，尤其是期房库存，我们需要构建一个新指标，结构上类似于可售库存。基于中国地产运行现实，并充分考虑中国期房销售制度，我们构建新的库存指标。构建新库存指标的