二手房持续回暖能带动新房复苏吗.docxVIP

历史复盘：二手房对新房有领先意义吗？ 进入 2023 年，我国房地产市场迎来复苏之旅，但其中一二手房存在一定差别。根据我们的统计，一季度 60 城新房累计成交面积同比+7%，累计同比由负转正，26 城二手房累计成交面积同比+66%，分别较 2019 年同期下降 6%、提升 24%，二手房市场的修复进程明显快于新房，如何理解当前二手房市场和新房之间的传导关系？ 本篇报告选取了 2017-2022 年期间二手房成交相对活跃的 4 个一线城市（北京/上海/广州/ 深圳）和 7 个二线城市（杭州/南京/成都/厦门/苏州/青岛/郑州）作为样本，以 2020 年作为分水岭，复盘历史上这些城市一二手房间的传导关系。 图表1： 60 城新房日度成交面积 图表2： 26 城二手房日度成交面积 2023同比（右轴） 2020 2023同比（右轴） 2020 2021 2022 2021 2022 2023 25 20 15 10 5 1月2月3 1月 2月 3月 4月  150% 70 100% 60 50% 50 40 0% 30 -50% 20 -100% 10 1月-150% 1月 2023  200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 5月6月7月8月9月10月11 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月注：折线图为销售面积绝对 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 ： ， 二手房对新房的领先效应取决于阶段和城市结构 从重点城市数据来看，我们发现不同时间阶段和城市结构决定了二手房对新房的领先效应。 从时间阶段来看，在 2020 年前，二手房并不存在显著对新房的领先效应。2017-2019 年，样本 11 城的二手房销售同比增速于 2017 年 11 月见底，较新房滞后 2 个月见底，随后于 2019 年 12 月见顶，较新房滞后 8 个月见顶。而在 2020 年后，二手房逐步从“滞后”转化 为“领先”，样本 11 城的二手房销售同比增速于 2021 年 3 月见顶，较新房领先 1 个月见顶， 而 2021 年下半年以来，也是二手房率先于 2022 年中见底复苏。这阶段的变化我们认为可能在于一方面很多城市二手房占比逐步提高，另一方面则在于随着越来越多城市新房实行限价令，使得新房价格的市场化定价功能逐步弱化，而二手房相对而言更具市场化特征，能够更快反映市场变化。 11城新建住宅成交套数（MA6）-同比 11城二手住宅成交套数（MA6）- 11城新建住宅成交套数（MA6）-同比 11城二手住宅成交套数（MA6）-同比(右轴） 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% 0% -20% -20% -40% -40% 2017-01201 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 注：折线图为新建住宅和二手住宅成交套数的 6 个月移动平均值的同比数据 W，中指院 而考虑城市结构来看，不同城市的二手房领先效应不同，其中二手房的成交权重更高的城市存在更强的领先效应。我们将样本 11 城 2017-2022 年期间的二手房年平均成交权重进行排序，选取了二手房年平均成交权重超 50%的 5 个城市（北京、厦门、深圳、南京、上海）作为第二组样本城市，我们发现，二手房成交权重较高的城市，其对新房的领先作用越强。北京、厦门、深圳、南京和上海的二手房拐点普遍对新房有领先意义。 图表4： 各城市 2017-2022 年二手房成交套数占比均值 图表5： 北京新房和二手房成交套数同比 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%  140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%  北京新建住宅成交套数（MA6）-同比 北京二手住宅成交套数（MA6）-同比 66%65%57% 66% 65% 57% 54% 53% 47% 45% 44% 40% 32% 28% 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-