商品房认购协议与商品房预售合同的比较分析.docxVIP

……………………………………………………………最新资料推荐………………………………………………… 商品房认购协议与商品房预售合同的比较分析 ——魏大忠 内容摘要： 随着我国房地产业的急剧升温，涉及到房屋买卖纠纷的案件也 逐年递增，而在此类案件中商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争 议高居首位。笔者在此试着从合同的性质、生效要件、定金的性质、订立 和履行中的民事责任等四个方面对商品房认购协议与商品房预售合同进行 了比较分析，并在此基础上针对我国现有法律对这两种合同的规制和审判 实务中对这两种合同处理时存在的问题提出了自己的一些看法。 关键词： 商品房认购协议 商品房预售合同 买卖合同 预约合同 本合 同 合同生效要件 定金 缔约过失责任 违约责任 近年来，随着我国房地产市场的建立和快速发展，在商品房交易过程 中，不断地浮现新的交易方式，商品房预售作为新型的房屋销售制度应运 而生。而与此同时，商品房买卖纠纷案件也逐年递增，在此类案件中，由 商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。但在实务中， 商品房认购协议与商品房预售合同由于外观上非常相似很容易被混淆从而 给司法审判带来了一定的难度，因此，笔者将两者的关系在此作一比较分 析，以期有助于人们对二者的区分判断。 一、从法律性质上，对商品房认购协议与商品房预售合同的关系进行探讨。 在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开辟商达成 购房的初步意向后，开辟商通常都要求与购房人签订认购协议。商品房认 购协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署正式的商品房预售合同或者商 品房买卖合同之前所签订的书面协议，是对双方交易房屋有关事宜的初步 确认。普通来说，商品房认购协议的内容包括当事人的基本情况、房屋的 最新精品资料整理推荐，更新于二〇二一年一月二十八日2022 年 1 月 28 日星期四 07:11:54 ……………………………………………………………最新资料推荐………………………………………………… 基本情况(房屋方位、面积等)、价款计算、签署正式合同的时限规定等。 商品房认购协议的签署只是商品房销售的一个序曲，而商品房销售包括现 房销售和期房销售，现房销售是指房地产开辟经营企业将竣工验收合格的 商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。期房销售即商品房 预售，它是指房地产开辟经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人， 并在将来约定的时间内将该房屋所有权转移给买受人，而由买受人支付定 金或者房价款并按期接受该房屋的行为。商品房预售合同的订立普通采取标 准合同形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的 情况，预售商品房的基本情况(如商品房的座落、土地使用权证号、建设 工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建造面积、房屋结构等)， 预售商品房的价格及支付方式和期限，交付房屋的日期，违约责任及免责 条款，纠纷解决的方法等。 由于商品房认购协议和商品房预售合同存在以上相似之处，因此，理 论界对二者的关系存在以下几种观点： 第一种观点，商品房认购协议是买卖合同，商品房预售合同是对其的 补充和完善。 此种观点认为：商品房认购协议中明确了买卖双方的身份、买卖的标 的物、价钱、付款方式及日期，虽然商品房认购协议都会约定在某一具体 时间签订正式的房屋买卖或者预售合同，但房屋买卖或者预售合同没有强制使 用文本，因此，签订正式的房屋买卖合同或者预售合同彻底是对商品房认购 协议的细化、补充或者变更。对此笔者不敢苟同。虽然商品房认购协议明确 了买卖双方的身份及相应的条款规定，有的甚至还约定了房屋的具体情况， 但我们首先应明确，商品房认购协议本身就是一个合同，固然应具备合同 所要具备的基本条款。商品房认购协议并不要求所要买卖的房屋是处于正 在建设中还是已经竣工验收合格，还是尚不存在，而且也没有规定合同双 最新精品资料整理推荐，更新于二〇二一年一月二十八日2022 年 1 月 28 日星期四 07:11:54 ……………………………………………………………最新资料推荐………………………………………………… 方承担房屋买卖合同中的债权债务等实体权利义务，因为，商品房认购协 议是在签订商品房买卖或者预售合同之前签订的，它是预购人初步选定了自 己将来要购买的房屋，而一时又无法就该房屋的具体事宜进行商议，同时 又不想丧失这一交易机会而同预售方签订的协议。所以，协议双方要履行 的义务即是在一定时间内继续商议签订正式的商品房预售或者买卖合同。由 此可以看出，商品房认购协议签订的目的是保证双方最终能够签订正式的 商品房预售或者买卖合同，商品房认购协议本身是买卖双方初步谈判的一个 意向性成果，又是为正式签约所做的准备。而商品房预售合同则是以正在 建造中的房屋为标的物的，