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房地产估价的学习课件第1页/共29页第2页/共29页第三章 房地产估价原则 房地产估价原则的作用： 可以使不同的房地产估价人员对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价人员思考和衡量估价对象的价值，把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，评估出一个客观合理的房地产价值。第3页/共29页第一节 独立、客观、公正原则一、独立客观公正原则的内容 要求估价机构和估价师站在中立立场上，评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。 “独立”的含义:P34 “客观”的含义:P34 “公正”的含义:P34第4页/共29页第一节 独立、客观、公正原则二、遵循独立客观公正原则的原因及保障措施（一）原因 如果评估出的价值不公平合理，就会损害相关当事人中某一方的利益，也有损于估价机构与估价师乃至整个估价行业的公信力和声誉。第5页/共29页第一节 独立、客观、公正原则（二）保障措施1．估价机构有独立的法人地位2．估价机构和估价师与委托人及估价利害关系人没有利害关系3．任何单位和个人不得干预估价活动第6页/共29页 案例分析 某人于2010年7月预购了一幢别墅（总售价220万元），并先后向开发商支付了200万元。该别墅于2011年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2012年1月为筹集资金，做其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2012年1月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为230万元，该人希望评估值为2012年1月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即270万元。 估价人员可否承诺按照270万元进行估价？为什么？第7页/共29页第二节 合法原则一、合法原则的含义 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。“依法”是指估价人员在进行房地产估价时，必须在符合国家和地方政府职能部门所制定的法律法规规定的前提条件下进行。第8页/共29页第二节 合法原则一、合法原则的含义遵循合法原则，在估价对象权益状况方面具体应该做到以下几点：1．在产权合法方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。2．在使用合法方面，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。 3．在处分合法方面，应以法律法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。第9页/共29页第二节 合法原则一、合法原则的含义4．依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策。如国有土地上房屋征收评估应符合国有土地上房屋征收补偿法律法规政策。5．还可以将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求。具体地说，房地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准；估价机构应具有房地产估价资质，估价人员应是注册房地产估价师。第10页/共29页案例分析 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，两幢房屋均为工业用途。根据估价人员现场勘查的结果，两幢房屋中，一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。（1）应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？ A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B．根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价 C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价第11页/共29页案例分析（2）将该两幢房屋的用途由工业改为其他，应通过下列途径： A．自行改变 B．经上级主管部门批准改变 C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续第12页/共29页案例分析（3）该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为： A．该两幢建筑物的抵押评估价值之和 B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C．该两幢建筑物的抵押评估价值之和乘以银行抵押率后的价格 D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格第13页/共29页第三节 最高最佳利用原则一、最高最佳利用原则的含义 最高最佳利用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。二、遵循最高最佳利用原则的原因 由于房地产可以有不同的用途，每一种用途为使用者带来的收益可能不同，因此人们都期望选择最佳用途，以达到获取最大收益的目的。最高最佳利用原则要求在合法的前提下，以待估房地产最有效利用的方式为估价基础进行估价。 第14页/共29页第三节 最高最佳利用原