运用数字技术对按揭贷款灵活定价-第1篇.docxVIP

? ? 运用数字技术对按揭贷款灵活定价 ? ? 陈革章 摘 要：现行个人按揭贷款利率主要是以国家住房贷款政策为依据，根据借款申请人购房套数或贷款次数定价的模式，在还款期内利率基本不变。各家商业银行虽略有差别，但基本以此为基准，对借款人征信记录、还款能力、与贷款银行往来等虽有体现，但主要作为风险控制因素，未能在定价中充分考量。笔者认为，商业银行应运用数字技术，建立客户评分系统，实行各因素综合考量的定价模式，执行差别化的利率浮动定价策略，增强客户粘性，实现银行和客户的共赢。 Key：按揭贷款;数字技术;利率定价 当前，各家商业银行已认识到个人贷款的优势，并改变原来只注重大额法人贷款的经营理念，把个人贷款纳入到银行发展战略中。个人按揭贷款在商业银行个人资产业务中占据了主要地位，一方面是因为贷款用途明确、受托支付对象明确，抵押资产足值且易变现，监管风险和信用风险较小;另一方面是因为资本占用少，不良率低，且易带动手机银行、个人理财等零售业务发展，综合效益较好。商业银行正采取更加灵活的审批规则、更优惠的贷款利率，争抢有限的个人贷款市场资源。随着我国利率市场化进程的推进以及LPR利率的实施，掌握并正确运用贷款定价方法、技巧和策略，不仅可以用有限的贷款资源获得最大的收益，还可以让商业银行在激烈的市场竞争中保持和扩大市场份额。而各商业银行在个人按揭贷款定价时，一般执行的是LPR加点的模式，没有通过数字技术建立综合定价模型，来实行个体差异化、个性化的定价模式。 一、现行定价方法介绍 银行个人按揭贷款定价一般是LPR利率加浮动点数，贷款浮动比率则是根据监管规定及借款人购房情况、竞争价格策略、贷款风险和综合收益等确定，但一般差别不大。逾期罚息则按《贷款通则》规定执行。目前，常用的定价方法有以下几点。 （一）基准加浮动比例 以LPR利率为基础，参照购房贷款和房屋套数，执行差异化购房政策，分为首套房（第一次购房或第一次使用住房按揭贷款）、二套房（第二次购房或第二次使用住房按揭贷款），采用浮动一定点数的定价模式。 （二）市场加同业参考 在执行差异化购房规定的同时，各商业银行还会根据不同的FTP、业务重点和市场同业的定价水平，选择投放策略和确定定价标准。一般浮动比率会出现20～50个BP的差异，相差不大，从而在按揭贷款市场上形成相对统一或差距很小的利率水平。加之各银行个人按揭贷款规模限制，利率差距对客户选择银行的影响较小。 （三）区位加合作评估 同一区域（市或县）内，各商业银行可能针对不同区位的楼盘制定多个按揭贷款利率，但同一楼盘一般执行相同利率。也有商业银行与开发商合作，若整体合作较为密切，会采取特定化利率水平，开发商在其他业务上对银行进行支持，银行则通过一定幅度的利率优惠，帮助开发商促销楼盘，实现互惠双赢。 （四）信用加业务贡献 银行对按揭客户征信报告中的不良记录有一定的容忍度，一般是连续3次或累计6次。不良记录次数过多，部分银行会选择上浮按揭贷款利率，一般是在原人民銀行基准利率基础上多上浮5个百分点，现在则在LPR利率基础上多加20～30个BP。有些商业银行也会考虑按揭贷款客户是否为本行优质客户，一般会给优质客户一定的优惠利率，但对优质客户的界定较为严格，会从基金、保险、理财、存款等维度进行综合界定。 （五）抵押物状态 按揭贷款中，抵押物可以是现房，也可以是期房，但一般一手房（新开发楼盘）利率会略低于二手房（老小区）。 （六）逾期罚息 对逾期归还的贷款，银行均执行《贷款通则》第三十二条的规定，即贷款人（银行）对不能按借款合同约定期限归还的贷款，应当按规定加罚利息;对不能归还或者不能落实还本付息事宜的，应当督促归还或者依法起诉。《人民币利率管理规定》第二十五条规定，逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利。一般银行会在按揭贷款合同中约定：“对不按合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。” 二、现行定价方法分析 自20世纪90年代按揭贷款走向市场以来，银行一直采用基准利率基础上浮动一定比例（现为LPR加点）的定价方式，这种直接明了的一口价模式已为市场参与各方所接受和适应。近年来，随着利率市场化不断推进，银行在加点上会有小幅差异，但差距不大，对定价模式没有形成颠覆性冲击。对现行定价方法分析如下。 （一）现行定价方法简单明了 银行向开发商和按揭客户介绍按揭利率时，一般以5.39%（首套房，期限五年期及以上，在原人行基准贷款利率基础上上浮10%）介绍。这种直接定价法适应了市场上明码标价的习惯，客户很容易将