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房地产行业月报：市场信心仍有待观察 202 3 年 5 月 23 日 本期观点 我们认为，4 月的销售、价格、融资指标显示行业进入复苏调整期，1-3 月的恢复性需求释 分析师 放过后，行业的内生复苏动能转弱。此外，复苏仍然局限在销售端，库存高企、资金压力 任映雪 大、投资信心不足等因素导致新开工及土地投资维持低迷。 北京 1-4月行业的销售数据表现好于我们年初的预期，但我们暂时仍维持对2023年房地产行业 Yingxue .ren@ 弱势复苏的总体判断，因为我们认为复苏的基础仍不牢固。主要理由有三个：第一，我们 张任远 认为 “房住不炒”、 “支持刚性和改善性住房需求”的宏观政策基调没有改变，政策的重 北京 心仍聚焦于 “保交楼” ，不搞大规模的刺激；第二，一季度的销售回暖一定程度上反映了 Renyuan.zhang@ 过去一段时间积压需求的释放，而4月销售转弱说明行业内生需求仍然疲软。1-4月销售数 据主要由价格上涨支撑，但从70城价格指数来看，只有部分一二线核心城市的价格同比上 涨，大部分城市的价格仍处于修复阶段。另一方面，销售面积在去年4月历史性低基数的基 础上并没有明显改善，这些反映出整体市场信心仍有待恢复；第三，我们认为，当前行业 复苏的瓶颈在于需求不足，需求的回暖更多取决于经济、人均收入水平和居民对未来预期 的改善，这些底层因素需要更长时间恢复。 我们认为，土地储备的规模和质量，以及再融资能力将成为未来房企信用质量分化的决定 性因素。复苏进程中，不同能级城市的分化表现已经愈发明显。我们对于布局高能级城市 且外部再融资相对充裕的房企更有信心，主要包括头部央国企及少数优质民企。这些企业 不仅销售表现更好，相对充足的资金来源也能够支撑其在核心城市拿地补货，巩固土储优 势。而布局低能级城市的房企在销售 “回血”方面将面临更大的挑战，销售回款承压也将 制约拿地布局。我们关注到，尽管今年的土地市场整体偏冷，但热点城市的热度丝毫不减， 这说明房企更倾向于将有限的资金投放到需求更有保障的核心城市。我们预计，销售乏力 又欠缺充足再融资支撑的房企或因资金压力错过在热点城市补库存的机会，未来房企之间 土储质量的差距将进一步拉大。 我们认为，政策引导行业转型发展、不搞“大水漫灌”的基调非常明确，房企的外部融资 环境难言宽松，国企、民企的融资能力分化依然明显，融资支持不会惠及所有房企。再融 资支持不足且销售复苏欠佳的房企仍有可能面临流动性压力。 销售情况 4 月全国商品房销售复苏动能转弱，单月销售额环比明显回落，但低基数下累计同比正增 扩大。销售均价上涨推动销售额回升的逻辑愈发清晰，高能级城市是本轮复苏的主力支撑。 4 月单月商品房销售面积7,690 万平方米，销售额9,205 亿元，环比分别下降48%、39%。 标普信用评级（中国）有限公司 1 房地产行业月报：市场信心仍有待观察 2023 年5 月23 日 1-4 月，商品房销售面积37,636 万平方米，同比下降0.4% ；商品房销售额39,750 亿元， 同比增长8.8%。1-4 月商品房销售均价约10,562 元/平方米，较2022 年12 月上涨7.6%。 在销售弱复苏之下，库存周期延续筑顶态势，当前市场仍以存量去化为主。 新开工面积持续低迷，在 “保交付”推动之下，竣工面积保持高增长。1-4 月，房屋新开 工面积31,220 万平方米，同比下跌21.2% ，降幅扩大2.0 个百分点。房屋竣工面积23,678 万平方米，同比增长 18.8%，增幅上升 4.1 个百分点。房屋施工面积 771,271 万平方米， 同比下降5.6%。 根据克而瑞研究，百强房企4 月实现销售操盘金额5,665 亿元，单月业绩环比降低 14.4%, 同比