厦门杏林欣隆泰项目项目市场定位报告.pptVIP

总体定位策略 远见未来，定位前瞻，打造升级版的中心商住复合体； 深度挖掘产品价值，通过后发优势、资源整合，实现低成本高竞争力的商业模式； 以局部规模化、购物主题化、业态复合化、经营差异化、消费体验化打造核心竞争力。 √ √ √ 第六十二页，共九十四页。 错位、占位、突破！ 总战略关键词： 第六十三页，共九十四页。 区域中心·地标性体验式购物中心 定位释义： 区域中心：结合城市主干道、区域几何中心、繁华商业街区等区位价值点的支撑，支撑项目当前的商业价值； 地标性：再通过错位竞争，项目站在区域中心的地标性价值的高度定位，提升了项目的预期价值； 体验式购物中心：体现了项目多引擎、多元化的功能。 整体核心定位： 第六十四页，共九十四页。 体验式商业模式是建立在“体验消费”时代的新的商业形态。体验消费则追求感性与情境的诉求，倡导“在休闲中购物，在购物中休闲”，注重与商品的互动，实现商业消费休闲化。 体验式购物中心的特征 体验 多元 休闲 便利 情境 1 整体核心定位——主题诠释 第六十五页，共九十四页。 第一代： 购物、休闲、娱乐、餐饮，满足消费者多元化需求 第二代：多元、体验、风情、主题式消费 体验式消费将是未来的主流销售方式，他不仅满足多元化的需求，提供特色化和舒适的购物环境，更关注消费者的购物感受，如：厦门老虎城的女性主题购物、香港青衣城的海洋主题购物、COCOPARK的公园式主题……，主题式是指项目组合了多个具有关联性的主题式业态，更便利的满足消费者多元化的需求，一站式的购物。 1 整体核心定位——主题诠释 第六十六页，共九十四页。 建筑形态突变，带来视觉享受的惊喜…… 业态布局突变，激发购物情绪的激动…… 休闲与娱乐化，带来全新的购物体验…… 生态与文化， 激发购物的猎奇心态…… 体验式购物中心 ·创造不可预期的购物惊喜 1 整体核心定位——主题诠释 第六十七页，共九十四页。 2 商户访谈 商户反映杏林杏林人（本外地）具有较强的消费能力，有追求高生活品质的需求； 商户反映杏林中低端商业竞争激烈，中高端相对欠缺，规划档次高，业态丰富的大型购物广场，具有较好的市场潜力； 商户反映本案所处杏西一带具有较大的人流量，商业价值达，愿意考虑投资本项目； 第三十页，共九十四页。 3 杏林消费群体流向 区域 消费习惯 客户特征 满足度 居民 生活 消费 日常生活消费 杏东 集中于生活区周边的超市商场等 本地居民为主，外地居民为辅 基本满足 杏西 基本为周边工厂的外来人口 节假日 购物 杏东 祥发、万龙百货及周边店铺 杏林外来人群为主，本地中高端消费人群更多倾向于岛内购物 难以满足 杏西 集中于新源、碑头路沿街商铺， 周边工厂人群甚至来自新阳、新垵，青年群体为主 有待提升 婚宴 寿宴 多数选择本地酒楼，宾馆 本地居民、收入较高的外来人群是主要消费客群 基本满足 商务 消费 住宿 餐饮 杏东一带的宾馆、酒店为主，个别杏西酒楼 本地居民、收入较高的外来人群 基本满足 娱乐 休闲 KTV、茶馆为主，部分桑拿会所消费 以本地居民或定居多年的外来人士为句，青年商务人士流向岛内 难以满足 企业 采购 多数前往岛内SM、江头等地购买 杏林周边工厂以及企事业单位 难以满足 朋友聚 会消费 以餐饮为主，休闲娱乐为辅，娱乐休闲场所欠缺 中端客群选择本地酒楼或KTV，青年群体多数选择餐馆、网吧等 有待提升 消费特征分析——日常生活消费基本满足，节假日购物、娱乐休闲、企业采购需求则流向岛内，市场需求未被挖掘利用 第三十一页，共九十四页。 3 客群分析总结——本案发展一站式休闲、娱乐、餐饮的购物中心具有较好客群机会 客群分析总结对本案启示 主力客群 次主力客群 边圈客群 区域来源 杏西、杏东各半、以及部分来自杏北等其他地区 杏西为主，杏东为辅 杏南、杏北、海沧新阳、新垵等地 身份特征 杏林本地居民（杏东为主）青年群体、家庭主妇； 杏西片区中高收入的外来人群； 周边生活区的外来务工人群，80/90居多，学生群体 周边片区外来务工人群、企业采购人员 家庭职业 特征 个体工商户/企事业单位/工厂技术人员管理层等/岛内上班的杏林人群 周边工厂/私营小企业 工厂/小企业居多 消费特征 以节假日购物，娱乐休闲购物为主，日常性生活购物为辅 日常性生活购物为主，休闲娱乐为辅 以节假日购物为主，商务消费(企业采购)为辅 客群特征 主力消费群体，保障提高区域项目整体消费档次 引入人流，聚合人气 品牌知名度传播 商业业态 潮流、品牌服饰（以女装为主、并包括箱包、化妆品、精品等）、休闲餐饮 大中型超市、休闲餐饮、 大中型超市、休闲餐饮 年龄构成 25~40岁的中高收入人群 16~25岁的外来务工人员和学生群体 20~30岁的外来务工