项目前期招商策划方案新化新世界国际.ppt

本报告严格保密 本报告严格保密 本报告严格保密 谨呈： 新化梅苑地产公司 专业 突破 创新 新化新世界国际项目前期招商策划方案 本报告严格保密 第一页，共三十四页。 商业秘密声明 　　本文包含的资料属于纬达地产顾问有限公司之商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用．因此本文档内容仅限于对纬达产顾问有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果纬达地产顾问有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 本报告严格保密 第二页，共三十四页。 本报告解决的核心问题： 项目整体战略定位 为项目商业功能组合提出合理化建议 在最短时间内实现最高的招商率及销售率 项目收益最大化 商业定位如何在避免当前竞争的同时实 　现价值最大化,减少发展商投资风险 本报告的意义—— 提升本项目的商业综合价值，确保开发商的项目收益最大化，树立新化及湘中高档商业的新典范。 本报告严格保密 第三页，共三十四页。 解决问题的思路何在？ 有的放矢 项目整体定位 目标客户寻找 本报告严格保密 第四页，共三十四页。 新世界国际项目初步建议 1 2 3 项目片区商业状况 对项目的理解 项目定位建议 本报告严格保密 第五页，共三十四页。 1、项目周边商业状况 项目位于新化梅苑南路，地处县级开发区,属正在发展的商业片区,区位优势较明显； 商业概况 本报告严格保密 第六页，共三十四页。 1、项目周边商业状况 新化商业主要集中于老城区,且发展落后,新化目前还没有上规模、上档次的商业购物中心，新城区商业发展更是空白,新城区的开发为本项目的发展带来空前的机遇良机。 商业概况 本报告严格保密 第七页，共三十四页。 1、项目周边商业状况 新化目前以步行街、超市等零散商业业态为主，老城区商业氛围浓厚，但落后的商业业态及布局，明显影响了人们的消费欲望,故现代化、潮流化、差异化互补型商业才具有更好的发展前景。 商业概况 本报告严格保密 第八页，共三十四页。 2、 对项目的理解 以商业+精品公寓住宅为主体的商业项目 地段：位于成熟商圈，区位优势佳 周边消费：超市、专业店、百货，以零售消费为主 本项目地处新城区主干道，新化未来重点发展的商贸、金融及人居 中心区。项目地块一面临街，交通便利，展示面好。 本地块区域处新化重点发展区域，同时区域内住宅小区众多， 消费人群较大，片区内的专业店与大型百货、超市存在市场空间。 本报告严格保密 第九页，共三十四页。 2、对项目的理解 竞争：新化同业态商业竞争相当激烈。 项目自身：整体商业面积较大，需突出“专”与“全”的特点 由于新化的商业街开发体量较大，对本项目商业经营形成直接竞 争，因此本项目的商业经营定位对项目的成败有着举足轻重的作用。 本项目单层面积3千余平米，整体商业面积为18000平米左右，若想项 目一到四层的商业都做能旺，形成强大的市场影响力和辐射力，必须 要在“专”与“全”字上做文章。 本报告严格保密 第十页，共三十四页。 商业部分 特点 要求 赢利模式 外街与一楼室内街铺 独立商铺易于出售，产权清晰 经营定位与项目整体业态构成一致性 高价销售，加快资金回笼，合理控制投资成本。 二---四楼内铺部分 产权分割较为困难，出售价值不大 保证产权长期持有、实现统一经营管理 统一租赁，长期经营，形成逐年增长的固定收益。 结论 结合项目特点，采用租售结合，即零散出售与统一租赁相结合的赢利模式是最为理想的。 项目如何实现收益 2、对项目的理解 本报告严格保密 第十一页，共三十四页。 项目如何竞争 借势策略 借助现有的成熟商业条件，充分利用购物人群的消费特点，并进一步细分本区域居民的消费需要，有效利用片区消费的关联性与互补性，创造出联动的商业效益。 差异化策略 增强内铺的商业功能，从而提升街铺与独立商铺的价值，成为项目入市销售的关键。同时采用差异化的经营定位策略，使项目形成独特的经营竞争优势。 性价比策略 制定合理的租赁价格，吸引实力商家入驻，形成项目的商业核心竞争优势，以及最具性价比的价格优势，使本项目成为本片区炙手可热的商业项目。 2、对项目的理解 本报告严格保密 第十二页，共三十四页。 假设点一：电子、电脑城 充分利用本项目的区域优势，顺应现在的市场需求，将市场的消费特性进一步强化；但由于项目周边新康园经贸中心已定位为电子电脑专业市场项目，加上老城区众多的品牌经营门店，竞争已相当激烈。 假设点二：百货、超市业态 项目商业部分的柱距宽度、面积等物业条件完全可以依照百