不动产估价不动产与不动产价格.pptxVIP

不动产估价不动产与不动产价格; （2）不动产权益 占有权、使用权、收益权、租赁权、典权、 抵押权、质权、留置权、地役权、地上权;有关房地产的各种概念 房地产是房产和地产的总称 房地产是房产和地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。 房地产仅指土地以及土地上的永久建筑物和由他们衍生的各种物权。 房地产是房产和地产的有机结合，是实体与权利的有机结合，是财富与经营的有机结合;二、不动产的特性;第5页/共28页;第6页/共28页;第7页/共28页;第8页/共28页;第9页/共28页;2、经济特性 1）用途多样性 2）涉及广泛性 3）权益受限性 4）难以变现性;5）保值增值性 —土地 —房地产;§1.2 不动产价格;1、按价格的形成形式分类 1）交易（成交）价格 2）市场价格 3）理论价格 4）公开市场价值—竞争和公开市场条件下形成的价格 5）评估价格 6）政府指导??或政府定价;出让价格——一级市场 转让价格——二、三级市场 总地价=面积*单价 单位地价 楼面地价（单位建筑面积地价） 补地价——容积率、用途发生变更;3）不动产（房地产）价格 实际价格 名义价格 现房价格 期房价格 起价 标价 成交价 均价;3、按不同的经济行为分类 买卖价格 租赁价格 抵押价格 保险价格 课税价格 征用价格;§1.3 不动产价格的影响因素;二、区域因素 影响住宅的区域因素 适合居住 影响商业的区域因素 客流量 影响工业的区域因素 产品生产成本、运输成本;三、个别因素 指不动产本身的条件对其价格的形成有所影响 的因素。 （一）土地 位置、面积 地形、地质 不良的地形会增加前期工程费用，提高建筑成本 地质对地价的影响，主要表现在土地承载力上 形状、用途 方形、矩形、三角形 商业 工业 住宅 交通、环境 自然环境 ： 日照、通风 、干湿度 人工环境 ：公共服务设施、基础设施、污染 其他 如政府规划指标，土地用途、容积率、绿地覆盖率;（二）建筑物 用途、质量 设计质量、施工质量、装饰质量 优质优价 结构和装修 附属设备、完损程度 水电设备、通讯设备、卫生设备、冷暖气设备、 垂直交通设备 楼层、朝向 其他：如特别建筑风格、纪念意义;第21页/共28页;第22页/共28页;第23页/共28页;第24页/共28页;第25页/共28页;第26页/共28页;第27页/共28页;感谢观看！