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房地产开发知识第1页/共19页第2页/共19页作为业内人士，我们需要了解：房地产开发的总体流程过程中涉及到的专业各专业之间的关系关键节点及术语第3页/共19页目 录房地产开发流程竣工入伙工程/销售开工开盘规划设计土地获取竣工备案物业移交入伙售后关键节点及专业术语介绍第4页/共19页专业术语简介房地产的含义：房产+地产；包括土地、建筑物及地上附着物、房地产物权房地产的特征：位置固定性使用耐久性物业差异性资金密集政策影响增值相互影响专业管理第5页/共19页专业术语简介房地产的类型：按用途划分居住商业旅游公共工业第6页/共19页专业术语简介房地产的类型：按层数划分多层低层高层小高层超高层第7页/共19页专业术语简介房地产土地使用权期限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合用地50年第8页/共19页专业术语简介常用名词——五证《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》第9页/共19页专业术语简介常用名词——两书、房地产证《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》房地产证：是房屋土地所有权合二为一的凭证，是房地产权属的法律依据第10页/共19页专业术语简介常用名词——房地产市场房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域：一级市场：又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 二级市场：又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。 三级市场：又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。政府卖地给开发商一手房市场二手房市场第11页/共19页专业术语简介常用名词——X通一平建设项目开工的前提条件三通一平：通电、通路、通水和场地平整；五通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、土地平整；七通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土地平整第12页/共19页专业术语简介常用名词——经济技术指标分项　指标总用地面积55378.20总建筑面积306905.42地上建筑面积234344.88地下建筑面积70916.92计容建筑面积232586.54其中住宅建筑面积207395.80商业及配套建筑面积25190.74其中商业建筑面积24024.33社区居委会建筑面积326.05警务室建筑面积54.49公共厕所建筑面积62.08社区物业管理用房建筑面积620.86消防控制室建筑面积102.93不计容建筑面积74318.88其中地下建筑面积70916.92屋面建筑面积395.85骑楼建筑面积1643.62架空层建筑面积1362.49容积率4.20建筑基底总面积13842.85建筑密度25.00绿地率40.00建筑高度99.90住宅总户数2672.00机动车总停车数1898.00其中地上停车数94.00地下停车数1804.00产品品质第13页/共19页专业术语简介常用名词——建筑术语建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。层高：层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高： 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。第14页/共19页沿海关键节点（1）项目启动会召开项目开发令下发规划许可证获取桩基施工图完成项目策划报告内部评审通过施工图外审完成施工图三方会审完成概念性方案评审通过项目开工令下发开工CS01表+项目KPI下发方案内审通过施工许可证获取总包进场（主体开工）方案通过政府审批地下室封顶CC02表下发第15页/共19页沿海关键节点（2）砌筑完成裙楼（转换层）完工电梯检测完成示范区完工开放外架拆除完成市政配套埋管完工首批达到预售形象进度景观施工完成四方验收完成首批预售许可证获取开盘竣工备案完成销售完成80%集团内验收通过交楼入住开始主体结构封顶第16页/共19页土地获取沈阳市于洪区于洪新城；占地13.9万平，容积率3；商业用地；600户待拆迁；配套较齐全可研报告寻找合作资金投标、摘牌土地信息收集确权用地规划许可证土地初判土地可变性为商住用地，必须招拍挂；地价款、建安工程及前期工程费、基础设施及配套工程费、开发间接费、税费；高层产品；开发周期约20个月；毛利率营销及设计参与市场深度调研，进行产品、客户、市场竞争分析；项目、产品、客户定