大工19秋《房地产估价》离线大作业及要求.docxVIP

PAGE PAGE 4 大工 19 秋《房地产估价》离线大作业 学习中心： 学 号： 姓 名： 题目一：市场比较法及其应用 （1）市场比较法的基本理论 （30 分） 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产 加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数 ×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供 求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建 筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例 ②选取可比实例 ③建立价格可比基础 ④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正 ⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正 ⑧求出比准价格 （2）市场比较法具体应用 （50 分） 该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产 估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述 对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价 过程，并得出估价结果。 估价对象是一块空地，总面积为 459m2。估该宗土地于 2000 年 10 月 1 日的买卖价格。估价过程如下。 1、选择估价方法 在估价对象所在地区和近邻地区，该类型土地存在较多的买卖实例，所以采用市场比较法进行估价。 2、搜集有关资料 搜集估价对象资料（略）。 搜集买卖实例资料。共调查搜集了 A、B、C、D、E 五宗土地买卖实例， 均可作为可比实例。实例 A 的面积为 166m2，成交单价 120 元/ m2， 交易日期 2000 年 4 月 1 日；实例 B 的面积为 374 m2，成交单价 102 元/ m2，交易日期 2000 年 3 月 1 日；实例 C 的面积为 300 m2，成交单价 83 元/ m2，交易日期 1999 年 6 月 1 日；实例 D 的面积为 457 m2，成交单价 94 元/ m2，交易日期 1999 年 7 月 1 日；实例E 的面积为 76 m2，成交单价 145 元/ m2，交易日期 2000 年 3 月 1 日。 3、确定修正系数 确定交易情况修正系数。实例 A、E 为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B、C、D 均较正常买卖价格偏低，其中：实例B 估计偏低2%，实例 C 估计偏低 5%，实例 D 估计偏低 3.5%。各宗可比实例的交 易情况修正1系00 数如10下0 ： ? 100 100 ? 实例A： 101000? 0 100 实例B： 10100?02 91800 ? ? 实例C： 10100?0 5 19050 实例D： 100 ? 3.5 96.5 实例E： 100 ? 0 ? 100 确定交易日期修正系数。据调查，1999 年 4 月 1 日至 2000 年 10 月 1 日之间，该类型土地的价格平均每月上涨 1%。各宗可比实例的交易日期修正系数如下： 106 107 实例A：（1+1%×6）= 1106 实例B：（1+1%×7）= 101015 实例C：（1+1%×16)= 1007 实例D：（1+1%×15）= 100 实例E：（1+1%×7）= 100 确定区域因素修正系数。实例 A 与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；实例B、C、D 都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。 可 比 实 可 比 实 可比实例 估价对象 可比实例A 例B 例C D 20 20 19 20 13 10 10 8 10 11 10 10 10 10 10 5 5 9 5 13 10 10 8 10 9 5 5 5 5 12 15 15 11 15 8 15 15