六资产评估途径与方法课件.pptVIP

第六章 资产评估途径与方法 　第一节 资产评估途径与方法概述最具代表性的资产评估途径有市场途径、收益途径和成本途径 评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额 - Σ 评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额评估价值 =市场参照物交易价格 ×修正系数1、公开市场；2、可比性（功能的可比性/市场条件的可比性/间隔时间短）。 1.选择参照物；2.在评估 对象与参照物之间选择比较因素；3.指标对比、量化差异；4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；5.综合分析确定评估结果。 （1）现行市价法：（参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度）（2）市价折扣法：（差异主要体现在某一明显因素上-交易条件）例1（3）功能价值类比法：（差异主要体现在某一明显因素上-功能）例2和例3（4）价格指数调整法：（差异主要体现在某一明显因素上-时间）例4（5）成新率价格调整法：（差异主要体现在某一明显因素上-成新程度） （1）市场售价类比法：例5（2）价值比率法：②市盈率倍数法（适用于企业价值的 该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象。和参照物各自的分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物各自分值的比值求得评估对象价值的一类评估方法。 二、基本前提：1.未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；2.风险也可以预测；3.获利年限可以预测。三、基本程序：1.搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料；2.分析测算被评估对象未来预期收益；3.确定折现率；4.用折现率将评估对象未来预期收益折算成现值；5.分析确定评估结果。 折现率和资本化率都属于必要投资报酬率，必要投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率。 n 1收益永续： P = A / r2收益年期有限： P= A/r 〔1-1/（1+r） 〕n i＋A／r（1+r）ni〕　　＋A／r（1+r）t〔 1-1/（1+r）n-t （三） 纯收益等额变化时等额递增，年期无限时：P = A / r+ B/ r2等额递增，年期有限时：P =( A / r+ B/ r2nn等额递减，年期无限时：P = A / r - B/ r2等额递减，年期有限时：P =( A / r-B/ r2nn （四） 纯收益等比变化时1.等比递增，年期无限时： P = A /（r-s ）2.等比递增，年期有限时： P = A /（rn3.等比递减，年期无限时： P = A /（r＋s）4.等比递减，年期有限时： P = A /（rn （五）纯收益若干年不变，若干年后，资产以价格P出售时P= A/r 〔1-1/（1+r） 〕nn 评估价值 = 重置成本 -实体性贬值 -功能性贬值 -经济性贬值1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态;2.应当具备可利用的历史资料;3.形成资产价值的耗费体现社会或行业平均水平.1、复原重置成本和更新重置成本2、实体性贬值 3、功能性贬值 4、经济性贬值 实例：陈月林老家在农村有房子一幢，该房子于2007年3月建造完工，建筑面积200平方米，造价为40万元。2012年3月准备出让，用成本法评估其价值。更新重置成本：58万元（现在造同样的房子可用空心砖作材料，用更先进的施工机械）二.实体性贬值：估计该房子可用50年，其实体性贬值为 60×5/50=6万元三.功能性贬值：与现在刚造好的同类房子相比，该房子没有煤气管道，窗户也较小，因此每年要增加使用成本1000元，45年折现为24000元。四.经济性贬值：该房子濒临诸永高速，由于噪音与空气污染，若出租，房租每年损失1500元，45年折现为36000元。 资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数）资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数）= 资产原始成本×环比价格指数　　 待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本××（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产能力）（四）规模经济效益指数法：P170例6待评估资产的重置成本=参照物的重置成本××（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。 ×（实际已使用年限 ÷ 总使用年限）资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间 ÷至评估基准日资产的累计法定利用时间 是由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)（一）功能性贬值的估算步骤（二）应用举例:例15 是由于外界因素造成资产利用能力下降造成的贬值 。1.间接计算法经济性贬值额=经济性贬值率×重置成本例162.直接计算法