黑石房地产BREIT风波全解析.docxVIP

黑石的创业之路 黑石集团（Blackstone Group）又名百仕通集团，是美国著名的私募股权投资和投资管理公司，同时是全球最大的另类资产管理机构。黑石由彼得·彼得森和苏世民于1985年创办，2007年在纽交所挂牌上市，总部位于美国纽约，在全球多地设有办事机构。 尽管相比于高盛、摩根等华尔街百年老店，黑石的历史并不久远， 但两位创始人深厚的背景和卓越的能力注定了黑石的不凡。彼得森和苏世民均来自华尔街名门望族雷曼兄弟。在进入雷曼之前， 彼得森曾任美国商务部部长，拥有一段短暂却辉煌的政界生涯。其在雷曼江河日下时执掌帅印，用了不到5年时间力挽狂澜，使得雷曼重新成为华尔街的明星。他政商两届人脉甚广，从商经验丰富。苏世民比彼得森小21岁，受彼得森的提携成为雷曼最年轻的合伙人之一，主管全球最活跃的并购部门。苏世民毕业于哈佛和耶鲁，谈判能力出众，执行力一流。这一老一少惺惺相惜的搭档堪称天作之合，使得黑石成立初期在美国的并购界所向披靡。 黑石最初为企业提供并购咨询，1987年黑石为投资银行EF Hutton Co.和Shearson Lehman Brothers的合并提供咨询服务并收取了350万美元的费用。此后的咨询项目还包括1988年代表索尼出价20亿美元收购哥伦比亚唱片公司等。早在创业初期， 两位创始人就计划进入私募股权业务。尽管募资过程中吃了不少闭门羹，但最终黑石获得了美国保德信公司（Prudential Fi- nancial Inc.）副董事长凯斯和通用电气(General Motors Com- pany) CEO杰克韦尔奇的信任，并在1987年10月完成了第一只私募股权基金的筹资，收获了包括保诚保险公司、通用汽车养老基金、日兴证券等32个投资人，总共募集了超8亿美金。 - 1 - 在盛行敌意收购的80年代，彼得森和苏世民坚持反其道行之采取“友好收购”策略。他们发现运用彼得森强大的人脉关系网和他们每一单收购生意中的相关企业建立友善关系至关重要且无往不胜，黑石逐渐成为一个连竞争对手都愿意与之合作的公司。 黑石并非一条腿走路，在私募股权业务稳固以后，借助市场机遇， 黑石相继发展了其他业务板块。截止2023年一季度，黑石管理资产总额9913亿美元，四大业务板块分别是房地产、私募股权、对冲基金、信用及保险，其中房地产是第一大业务板块，管理规模达到3318亿美元，占比34%。 2022年黑石各版块业务规模及占比 29.38% 33.47% 8.20% 28.95% 房地产 私募股权 对冲基金 信用及保险 *数据来源：2023年1季度年黑石财报，58安居客房产研究院综合整理 - 2 - 黑石房地产帝国的崛起 彼得森和苏世民都曾多次提到创业之初在波士顿麻省理工学院外的大雨中，两人踌躇满志却铩羽而归的场景。然而被雨淋湿的两人或许未曾想到自己未来会成为全美最大房东，一举一动将会影响全美房地产界。 黑石是私募股权投资在房地产领域的开拓者，其通常的做法是融资买入地产，改善项目质量或者等待市场上升周期，几年之后卖掉获取利润，也就是我们现在熟知的“买入——修复——卖出” 逻辑。 1998年，黑石房地产基金以5.2亿英镑并购了Savoy Group，后者拥有伦敦三家豪华酒店，此后利用闲置的办公间与储物间新建了200多个房间，同时通过装潢升级、更新橱窗等手段使得酒店焕然一新。在2004年黑石以7.5亿英镑的对价将其出售。2007 年黑石如法炮制了希尔顿收购案，以260亿美元的全现金杠杆收购交易将希尔顿全球私有化，彼时正值次贷危机引发2008年大衰退的风口浪尖，黑石在购买希尔顿后的次年就不得不从其资产负债表中注销了56亿美元的商誉。然而通过每年授权海外5万家酒店的特许经营权增加现金流，同时将总部从租金昂贵的比弗利山庄迁至弗吉尼亚以削减成本等一系列的资本运作、品牌重塑、和企业改革，最终推动希尔顿在2013年上市。在2018年黑石最终出售了希尔顿所有的股份时，它实现了接近140亿美元的利润。 苏世民的接班人，现任黑石集团总裁乔恩·格雷，是前述希尔顿项目的操刀人，也是黑石地产帝国崛起的领路人。格雷提出两个创造性玩法：1）使用CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券） - 3 - 将贷款打包出售，使其成为更具流动性的资产，通过这种方式黑石可以以较低利率借入更多资金进行大规模收购。2）收购上市房地产公司，通过“买入-修复-卖出”策略赚取差价。这套新模式帮助黑石房地产合伙人基金在1992年至2007年间实现了惊人 的39.2%的年华回报率。 2008年美国次贷危机爆发，房价直线下跌，恐慌性的卖盘涌向市场，美国多地房地产开工几近停滞。格雷团队看到了机会， 2012年春天，黑石低价在凤凰城收购了一批房屋，同月美国房价触底反弹。自此黑石开