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新政策形势下房地产企业投融资管理 王树海中国资深私募股权投资基金专家、南开大学客座讲师 国际私募股权投资基金联合会 执行主席 星云资本 创始人兼董事长天津股权投资基金中心 顾问方海格投资咨询有限公司 首席专家顾问 2王树海先生，中国资深私募股权投资基金专家、南开大学客座讲师 国际私募股权投资基金联合会 执行主席 星云资本 创始人兼董事长天津股权投资基金中心 顾问方海格投资咨询有限公司 首席专家顾问王树海是国内私募股权投资基金发展的积极推动者。2007年，参与起草了天津（国内首个）私募股权投资基金的优惠政策和管理办法，并相继参与了国家发改委、陕西省、河北省及珠海市相关办法的修改和制订，参与了近百只知名股权投资基金的咨询、设计和创建工作。负责国内第一个最大的私募股权投资基金服务和聚集平台--天津股权投资基金中心的筹备和管理，目前已经落户天津的私募股权投资基金2600多只，认缴资本达5600多亿元，形成了相当的产业规模。参与筹备了国内第一家非上市企业股权交易的平台（OTC探索）--滨海国际股权交易所的建设和后期管理。他长期从事高科技企业的管理、整合和并购工作。曾就职于微软中国有限公司并担任高级管理职务。曾主持完成了多家高科技企业的融资、并购、整合和上市，在企业价值研究、融资和并购方面有着丰富的经验。多次应邀在国内大型企业股权投融资论坛上进行专题演讲，为多家上市公司企业集团和大型金融企业进行股权投资内部培训，并应邀为南开大学高级职业经理人班、清华大学资本运营总裁班、中国投资协会、国家发改委培训中心学员讲授私募股权投资实战操作课程。 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《经济观察报》、《二十一世纪经济报道》、《中国企业报》、 《金融时报》、天津电视台、人民网、新华网和新浪网等国内近百家财经媒体对王树海先生均有专访或报道。 1、房地产相关宏观政策要点解析2、企业（项目）融资种类及对比分析3、企业（项目）融资工具解析4、新形式下企业（项目）创新融资模式解析5、企业（项目）融资优化与战略制定6、企业（项目）投融资平台搭建与案例解析7、疑问解答 4内容-463文重点解析我国宏观金融体系发展现状1、融资渠道较窄，主要以银行信贷为主银行融资占有房地产行业融资总量的60.0%~70.0%左右。国外，银行贷款最多不超过房地产总投资40.0%。 （间接融资比重过高，金融机构资产总量与股票市值比：美国0.56、英国1.02、巴西1.79、印度1.21）2、我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，造成房地产融资工具创新不足，组合相对简单。3、金融体系运行效率和资源配置能力相对有限。4、金融体系还不够健全和完善。5、参与的主体结构还不够合理和成熟。当前的政策障碍：1、房地产公司上市困难重重，上市企业平均资产负债率70%以上，1.23/1.73万亿2、商业房地产信贷政策收紧3、一般房地产公司发债困难也较大，国外发债基本关闭4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松乐观一面：1、城镇化2、金融体系完善、金融创新加速、金融垄断及金融监管也在逐步探索下方。3、投资规模庞大。（储蓄、现金、股票、债权、保险、及理财产品资产规模50多万亿）4、投资渠道相对匮乏，短时间内房地产仍然是投资者选择的重要投资工具。5、渠道多元化，利于防范 和化解系统性金融风险，促进行业转型和升级。 　　 5内容-463文重点解析传统经营性房地产融资模式分析：1、银行贷款：信用贷款、保证贷款房地产抵押贷款2、房地产信托：房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资3、项目融资；4、证券融资：房地产股票、买壳上市、并购、房地产债券5、租赁融资（出售回租）；世界地区房地产投融资模式分析：1、以证券融资为主导（美国式）；2、以社会福利基金融资为主导，如新加坡的公积金制度；3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）；4、以财政融资为主导，以日本为代表；5、以金融机构融资为主导，以中国为代表； 　　创新性融资模式分析：1、房地产私募基金2、房地产信托基金3、房地产投资信托（REIT’s）4、资产证券化6、并购贷款7、外资8、保险、社保债权计划 6内容-463文重点解析 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、发展改革委，中国人民