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论不动产物权登记规则的两种模式 一、 法律纠纷一般介绍 (一) 登记制度的法律基础 1. 不动产登记规则的调整对象 法律广告的公法原则是法律原则的三项原则之一。所谓公示, 是指物权因其对世性和排他性的绝对权性质, 任何有关物权的变动都有涉及物权所有人以外的第三人之可能, 因此物权的变动必须以一种公共知晓的方式表现出来, 以平衡权利人与第三人利益, 维护交易安全。在不动产领域, 公示的方法主要以登记为主, 在动产则以交付占有为主。因此物权登记规则的主要调整对象为不动产物权变动, 各国对不动产均规定了登记制度, 仅在一些特殊动产 (此类动产多涉及多方利益, 如船舶、航空器以及动产浮动抵押等) 的变动采取登记形式。所谓公信, 是指法律推定符合公示外观者为合法权利人, 以保护因信任公示原则的善意第三人, 继而维护交易安全。公信原则实际上是公示原则的必然要求与法律效力体现。 2. 法国登记对抗主义的无因性 不同国家的登记制度往往是与其物权变动规则配套的, 物权登记规则与物权变动模式有着密切的关系。德国法的物权行为理论使得其采取登记生效主义, 因一个物权的变动在法律上的生效要件为:债权合意+物权合意+物权登记, 即在交易过程中法律上认定存在一个抽象的物权行为, 物权生效必须以物权合意且赋予物权变动公示外观为要件, 债权合同瑕疵是不影响物权效力的, 此谓物权行为的无因性, 与其直接衔接的便是物权登记生效。 在法国, 因其物权变动理论采“债权意思主义”, 即一个债权合意可以直接发生物权变动的效果, 债权与物权具有一体性。因此, 物权生效不需其他形式要件。然而在法国民法典建立后的一百年, 市场经济迅速发展, 交易产生了时间和空间上的错位, 人们对信用市场的需求急剧增加, 以前“一手交钱, 一手交货”的小商品经济形态不再是交易的主流形式。在交易日趋复杂化、对交易秩序和第三人安全的保护愈显急迫的背景下, 法国规定了登记对抗主义。对抗主义仍然维护了债权意思主义的物权变动模式, 是对第三人交易安全的弥补措施。 (二) 国家注册规则的立法模式 1. 动的行为具有确认和证明的效力 《法国民法典》首创形式主义登记, 指的是登记对不动产物权变动的行为只具有确认和证明的效力, 而没有决定其能否生效的效力。普查《法国民法典》可以发现, 关于不动产物权的变动事项, 除协议抵押成立需要“以公证形式做成公证证书始得设定”之外 2. 登记效力不影响物权效力 登记生效制度又被称为登记制度上的“实质登记主义”, 在物权行为理论下, 除了买卖合同双方的债权合意之外, 还存在一个抽象的物权合意 (即物权行为) , 债权合意不当然发生物权变动效力, 物权生效必须以物权合意加上形式登记为要件, 债权合意瑕疵不影响物权效力, 物权仅以登记为标准。由于德国公示的一体性与连续性, 所有不动产权属拥有形式与实质上的一致性, 因而也无对抗第三人和第三人范围等问题的发生。而法、日两国的登记对抗由于规定本身的问题, 两国都不得不通过判例理论的发展加以补充。 (三) 农村土地承包经营权、地役权和目标人 根据我国《物权法》第9条与第23条规定可以看出, 与德国民法相同, 我国不动产采取登记生效原则。然而《物权法》在129条及第185条又规定, 农村土地承包经营权、地役权这两类不动产用益物权, 自合同签订时生效, 但“未经登记, 不得对抗善意第三人”。此种登记对抗的立法规定, 使我国物权法登记规则的立法倾向变得模糊——不动产物权变动效力究竟是采用“债权形式主义”下的登记生效规则还是“意思主义”下的登记对抗规则, 抑或两者兼具?同时, 从登记规则的规定可以窥探出我国立法者对物权变动模式的选择倾向。 二、 理论分析：形式主义与本质主义的斗争 (一) 登记对抗主义的历史考察 在我国物权法的立法过程中, 学者对是否采用德国的物权行为理论、是否需采物权登记一体化制度展开了激烈的论战, 同时也对是否要采用法国的登记对抗主义模式展开了讨论。郭明瑞教授从物权变动的根本原因、物权公示公信原则、社会现实生活实际、统一登记效力、降低交易成本、加速财产流转等方面论证了我国应当在原则上采用登记对抗主义的合理性 笔者认为, 登记对抗主义是在特定历史背景情况下出现的, 相比较而言德国登记生效主义更符合现代经济要求, 是各国立法的潮流所趋。下面主要针对登记对抗主义本身的法律缺陷, 结合法国物权法的实践做法, 尝试论证不动产登记对抗主义不适合我国物权法。 (二) 对抵抗理论潜在缺陷的分析 1. 第三,登记对抗原则 在对抗主义立法模式下, 物权变动实际上有着双重标准:意思表示、意思表示+交付或登记 举一个例子, A与B就某处房产签订合同以转移房产所有权, B因合同获得合法的所有权;之后A又将房屋售予C且办理登记, C因合同也获得合法的所