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在先原则与不动产登记簿的适用 五、 先原则 (一) 不动产登记簿的推定效力 先原则也称为先记录原则。该原则要求那些因登记而使其权利被涉及之人必须是其权利已在登记簿上加以记载之人。例如, 甲是A房的所有人, 可是登记簿上却将丙记载为A房的所有权人, 甲当然可以依法申请更正登记。但是, 如果甲没有进行更正登记, 而是要将A房的所有权转让给乙并申请房屋所有权转移登记, 此时, 由于甲的所有权并未在登记簿上加以记载, 依据在先原则, 登记机构应拒绝其登记申请。在先原则是许多国家和地区普遍承认的一项不动产登记法基本原则。 不动产登记法中采取在先原则的原因有二:首先, 不动产登记簿的任务是准确提供不动产上私法关系的信息, 而在先原则有助于实现这一任务。在先原则的法政策目的就在于:通过要求权利被涉及者的权利必须已经登记, 不仅能够保证不动产登记簿在最终结果上是正确的, 而且还能清晰、完整地描述不动产登记簿发展变化的所有阶段的情况。可以将在先原则的功能与票据法中对票据背书的连续性要求的功能加以比较。在先原则使得不动产物权的变动在登记簿上得到了连续、完整的记载, 故此登记簿上记载的权利人就如同持有连续背书票据的最后被背书人那样, 无须逐一证明其前手以及更先的前手是如何取得权利的, 只要他是登记簿上记载的权利人, 就推定他是相应的不动产物权人。从这个角度上也可以说, 在先原则为登记簿的推定力奠定了坚实的基础, 它确保了登记簿上记载的物权变动最大限度上与实体法上的物权变动相一致。 其次, 通过在不动产登记法中确定在先原则, 也能够有效减轻登记机构依合法原则所负担之审查职责。在实体法上, 一项基于法律行为的不动产物权变动要想生效, 除需要有物权合意外, 处分人还应享有处分权, 否则不能生效。不动产登记机构要确保登记簿记载的真实、准确, 就需要审查登记涉及其权利的人是否属于实体法上有处分权的人, 但是与要求登记机构审查物权合意有效与否一样, 这既过于困难又耗费时间。由于在采取登记生效要件主义的国家, 不动产登记簿具有推定效力, 即凡是不动产登记簿上为某人登记了物权的, 就推定此人按照登记簿上的记载享有该物权;凡是在不动产登记簿上注销了某一物权的就推定该物权已不复存在。实体法上确定的登记簿的推定力也可以适用于不动产登记程序, 因此, 只要登记同意人是登记簿上已经记载的权利人, 就可以推定其在实体法上也是权利人。通过援引登记簿的推定效力, 不动产登记机构无须审查实体法上处分权的有无, 只需判断那些因登记而涉及其权利的人是否属于登记簿上已经记载的权利人即可。因为, 一般来说, 只有实体法上享有权利的人才会是在登记簿上以权利人身份进行登记的人。登记簿上对权利人的记载如同形式合意原则一样, 替代了对实体法上另一项要件的审查。 (二) 宣传机关应先办理宣告登记,后申请处分登记 首先, 《物权法》第16条明确了不动产登记簿的推定效力。因此, 我国的不动产登记机构在对当事人的登记申请进行审查时, 可以援引登记簿的推定效力, 将登记簿上已经记载的权利看做是存在的, 将被注销的权利看做不存在, 无须另行审查实体法上处分权之有无。对于那些在登记簿上没有被记载为权利人的申请者, 登记机构就不应当受理其登记申请, 更不应当进行登记。 其次, 《物权法》第31条就是基于在先原则而作出的规定。依据《物权法》第28-30条, 基于法律行为之外的法律事实而引发的不动产物权变动, 无须登记即可生物权变动效力, 如法院、仲裁委员会的法律文书, 政府的征收决定, 继承和受遗赠, 合法建造、拆除房屋。但是, 如果这些非因法律行为而取得不动产物权之人再行处分该物权时, 倘若依法需要登记的, 未经登记则不发生物权效力 (《物权法》第31条) 。对《物权法》第31条中的“未经登记, 不发生物权效力”中的“登记”, 我国学界通说将其理解为“宣示登记”, 即取得物权之人虽然在实体法上已经取得了不动产物权, 但是应当通过登记将此种尚未在登记簿上公示出来的物权变动加以展现, 然后才能就再行处分申请相应的处分登记。但为何应当先办理宣示登记, 然后才能办理处分登记?原因就在于不动产登记法之在先原则的要求。依据在先原则, 那些因登记而使其权利被涉及之人必须是其权利已在登记簿上加以记载之人。尽管非基于法律行为而取得不动产物权之人, 可以不经登记就在实体法上成为不动产物权人, 但是由于其权利没有记载入登记簿 (即未办理宣示登记) , 故此其处分登记在不动产登记程序中受到阻碍。登记机构得依在先原则拒绝为其办理处分登记。依据《物权法》第31条, 其处分自然是未经登记不生物权效力, 所以, 只有在办理了宣示登记后, 作为不动产登记簿记载的权利人才能接着申请处分登记。例如, A有房屋一栋, B为A唯一的法定继承人, 当A死