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商业模式 100 个案例 一、轻资产运营 【案例八十一】铜锣湾超限站 【基本概况】 截至 2005 年，国内各地上马的 MALL 多达百余家，但运营商们往往都局限于一隅。被手头的几 个项目个项目 深度套牢深度套牢 。而唯有铜锣湾。而唯有铜锣湾 快马轻刀”，在以旋风般的速度进行着全国性布局.铜锣湾的奥 秘在于它独特的商业模式选择. MALL 是一个专业而复杂的系统。除了房产开发，还涉及到定位、招商、功能区规划、系统管 理、业主品位筛选等各方面的整体融合，跨足 36 个行业，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店 要复杂得多.国外运营商运作 MALL，总是一板一眼，先从买地开始，设计、规划、施工、招商,一 个项目少说也要 5 年。最近几年. 随着商业地产概念的炙手可热，国内许多实力雄厚的房地产开发 商也纷纷涉足 MALL ，基本上就是照搬了国外的模式。 这种标准模式看起来理所当然。但弱点是致命的：一是投资太大，一个MALL 动辄投资十几亿 甚至几十亿元;二是周期太长，实现盈亏平衡至少要 5 年，要收回全部投资就得十几年甚至几十年。 要让 MALL 在全国连锁，没有比尔,盖茨的钱袋和愚公移山的耐心，谁都投不起,谁也等不及。” 所有的开发都要我做，做一个就头破血流了,我这我这一一辈子辈子能能做成三做成三个个就不错就不错了。了。 铜锣湾总裁陈智决 定给这个行业换种”玩法”——-—每个城市都不缺在建和建好的商业地产。而合理规划、快速招 商，最终为 MALL 带来人气和客流的专业能力才最稀缺。 很快开发商们发现，坐在谈判桌对面的陈智尽管资本实力不如自己,却却比比自己自己还还 牛牛 。。 商业地 产要求独立一栋或度身定做。首层必须高过 5。 8 米，给人以通透感；层高不要超过 3 层，逛起来 方便 ;而而且要且要有足有足够共享空间够共享空间、、景点……否则免谈景点……否则免谈合合作作 。 同时,他们也发现陈智是如此不可拒绝——-把 MALL 交给铜锣湾规划和招商,5 个月就可以搞 定，而自己做却要足足 2 年，光是时间成本就价值几个亿，还不要说铜锣湾带来的人气效应对房价 地价的提升。因此对陈智提出的在强弱电设备、装修、品牌推广和租金方面给予优惠和支持的要求， 开发商往往把算盘简单一拨便爽快答应下来。 就这样,陈智找到了一种轻资产经营、低成本扩张的模式,这也几乎是 MALL 在中国实现快速扩 张唯一可行的路径。 在这种模式下，投资额大大降低,同行运作一个 MALL 的资金，陈智运作 5 个都不止，原本需要 10 多年的投资回收期现在被缩短到了平均 18 个月，而铜锣湾在华侨城和广东阳江的投资，更是不 足一年就全部收回. 找准了方向，铜锣湾越走越快,越走越顺，公司对 MALL 的规划、设计、创新能力越来越强，供 应商资源越来越丰富，遍布全国各地；根据市场需求变化调整货品种类所需要的时间越来越短,信 息化软件进行着精准的商业数据采集,决策信息越来越丰富、可靠…… 1 / 52 商业模式 100 个案例 【模式解析】 企业名称 铜锣湾集团 主营业务 Shopping Mall 运作 价值主张 轻资产经营、低成本扩张。 模式核心 1. 把 MALL 的开发交给商业地产商，铜锣湾只负责规划和招商。 2。 轻资产经营使得投资额大大降低，同行运作 1个 MALL 的资金，铜锣湾运作 5 个都不止，原本需要 10 多年的投资回收期现在被縮短到了平均 18 个月。 3. 每个城市都不缺在建和建好的商业地产，而合理规划、快速招商，最终为 MALL 带来人气和客流的专业能力才最稀缺。 赢利点 销售收入，商铺租金，商业地产运作收入等。 【点评精要】 国外运营商运作MALL,先从买地开始，然后设计、规划、施工、招商.而铜锣湾却轻资产经营, 通过科学配置各种资源，盘活资本,以最少的资本实现了企业快速扩张。铜锣湾在属于资本密集型 的MALL 中独辟蹊径，在资源有限的基础上,以招商为 MALL 的突破口 ，通过专业化的分工，联合政 府、房地产商、供应商,共同打造 MALL，并以招商为核心能力,凭借铜锣湾的品牌影响力，快