房地产项目开发流程和业务流程.docxVIP

销售管理流程与表格工具 销售管理流程与表格工具 . . PAGE 1 房地产项目开发程序和业务流程 一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程） 阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门  取得证书 资金投入 项目建议书（申请报告） 项 目 前 项目选期 址方案 提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。 项目核准或备案资料：  发改委以计划管理为 主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与 选址；经济、  前期工程费 用：包括调研评估费、设计费、地质勘探费、行政事业 阶 设计任 申请报告、城市规 计划、建设等 性收费、前期其他 段 务书、投资 划意见、用地预审意 部门参与初步计划 见、环境影响评价、水 设计和方案审 费用等 初步设计（建设方案） 施工图 土保持方案、占用林地 批。审核、矿藏压覆评估等 ＋营业执照。 办土地使用证：土 国土局、 1、《国有 1、土地费用： 项 设计、图纸 地出让合同、交费证明 建设局、规划 土地使用证》 包括土地出让金沉 目 审查 等； 局 办规划许可证：申  2、《建设 淀部分、土地拆迁费用、土地契税、 准 备 请报告和发改委批文、 土地、环 用地规划许可 安置房建设费用 项目征阶 地、报建、 段 招标  用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图； 办施工许可证：土 保、 消防、人防、 规划、建 证》 3、《建设工程规划许可证》 等，占比较大； 2、前期工程费用：包括三通一 平、临时设施费、 地证、规划许可证、招 设等 4、《建筑 行政事业性收费、 项 目 组织施 施 工（安全、 工 监理） 阶 段 标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。 质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。  行政管理部门 建设局 工程施工许可证》 前期其他费用等 1、基础设施建设费； 2、建筑安装工程费，占比较大； 3、公共配套设施建设费； 4、开发间接费 用 验收备案资料：验收备案表、竣工验收报 验收、 告、验收原始文件、质项 结算、备案 量检测证明，规划、消目 防、环保验收证明、质 建设、规划、 消防、环保等 行政管理 竣 工 资料整验 理归档 收 阶 段 产权登记、物业管 理 量保修书。 办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。 部门 建设档案馆 房地产管理局 二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示（仅供参考） : 序 项目名称 号 投资 占比额  估算说明 1 土地费用 16162 38.50 包括土地出让金沉淀部分、土地拆 0 % 迁费用、土地契税、安置房建设费用等 2 前期工程费用 14647 3.49% 包括调研评估费、设计费、地质勘探费、三通一平、临时设施费、行政事 业性收费、前期其他费用等 包括供水工程、供电工程、雨水污 3 基础设施建设费 20320 4.84% 水工程、热力工程、燃气煤气工程、智 能化工程、园林景观工程、消防系统、 信息系统、标识系统、夜间照明系统工 程、其他配套等 4 建筑安装工程费 11747 5 27.98 包括地基处理工程、建安费用、分 % 包工程、甲供材料设备采购等 公共配套设施建设 5 费 包括人防车库、地下车库、教育配 28869 6.88% 套、配电设施用房、垃圾用房、文体设 施、物业管理用房、其他配套等 包括咨询评估费用、工程监理费 6 开发间接费用 1387 0.33% 用、物业费用、施工、采购、设计合同印花税等 7 管理费用 4878 1.16% 按开发成本的 2%测算 8 财务费用 9225 2.20% 按基准利率三年测算 9 销售费用 9421 2.24% 按销售收入的 2%测算 0 1 开发期税费 46539 11.09 % 按销售收入的 7%测算 1 1 其它费用及不可预见费 5439 1.30% 取 2-5 项之和的 3% 项目总投资 项目总投资 41981 9 100.0 0% 三、房地产公司项目开发的内部工作流程： 房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为 5 个阶段：获取土地——开工——开盘——清盘 ——入住。 1、获取土地阶段： 土地获取阶段：包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌，签订土地出让合同，办理用地规划许可证、土地证。 规划设计阶段：包括区域市场调研，项目定位，设计前期工作，项目指标确认，施工图设计组织等。 施工准备阶段：办理建设工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等 2、开工： 工程建设阶段（一）：项目开工，基础开工，主体施工，工程款支付，主体