某地产_上海市青浦区赵巷8号地块投资分析报告_49PPT.pptxVIP

善 待 你 一 生上海市青浦区赵巷8号地块集团投资发展部2007年10月157642目录项目概况区域房地产市场发展状况项目定位及预案3项目定价策略项目风险控制项目经济测算项目投资建议 项目概况1区域地理位置及相互关系青浦功能定位与赵巷总体规划目标地块基本情况外环线青沪青平公路浦沪松公路1.1 区域地理位置及相互关系目标地块位于青浦赵巷镇，沪青平公路以南，东侧紧靠嘉松公路；该地块距离虹桥机场约12公里，距离古北国际社区约15公里，距离松江佘山约3公里,距离浦东机场45公里左右。1.2 青浦功能定位与赵巷总体规划青浦功能定位重点是： 体现地方文化特征的休闲旅游区； 具有浓郁地域特色的水乡生态居住区； 具有集约性和都市型特征的现代农业区； 与自然环境相协调的绿色工业区赵巷总体规划：一城：赵巷镇镇区 二园：镇域东侧物流市场园 ；生态生活特色居住园区三区 ：西部“崧泽古文化区”、中部“生态休闲观光区”、东部刘夏古文化区 淀 浦 河崧 塘 河 嘉 松 公 路1.3 目标地块基本情况青浦赵巷镇特色居住区8号地块，土地面积144495.5平米，容积率1.0：东至嘉松公路，西至崧塘河，南至规划路，北至淀浦河。距离佘山高尔夫球场1.5公里；距离虹桥机场约12公里。拍摄点拍摄范围1.3 目标地块基本情况赵巷特色居住区8号地块按照“净地”出让；地块内尚有一农户未动拆，青浦摘牌挂中心负责人表示这一户在短期内就可解决，肯定不影响地块的开发；代征地把整个用地分为三块；1.3 目标地块基本情况该地块中间有一条规划的6号路，该道路有政府出资兴建，路宽度16米，该地块的入口可以放在此处；目前该地块红线外尚未全部达到“七通一平”，该部分由一级开发商赵巷置业负责完成，不会影响地块的开发进度。1.3 目标地块基本情况目标地块规划指标用地性质住宅用地总用地面积196,547.8㎡代征地面积52,052.3 ㎡净地面积144,495.5㎡地上总建筑面积144,495.5㎡容积率1.0建筑密度30%绿化率35%，其中集中绿化率10%建筑高度15米机动停车位0.72辆/户非机动停车位0.72辆/户建筑退让有关建筑控制线建筑物退让嘉松公路及淀浦河绿化带控制线不小于10米建筑物退让西侧防汛通道控制线不小于5米建筑物退让基地内河道岸线不小于6米其他规划要求基地内90平方米以下套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积的比例不小于74%1.3 目标地块基本情况距离沪青平高速路入口1000米，距离泗陈公路1500米；从嘉松公路-沪青平高速或者嘉松公路-泗陈公路-沪松公路均可快速到达市区虹桥区域 行车时间约15分钟左右；未来青浦将建成“五纵二横”高速公路网和“六横六纵”骨干公路网；虹桥综合交通枢纽工程已经开始建设，作为2010上海世博会的配套工程，虹桥交通枢纽站计划于2009年启用，建成后，将有京沪高速铁路、沪杭磁悬浮、浦东磁悬浮、多条轨道交通线等现代化的交通汇集于此，成为上海辐射全国的重要通道，也将成为上海第三产业发展的重要一极。1.3 目标地块基本情况基础配套：奥特莱斯、吉盛伟邦国际家具村、佘山高尔夫球场、五星级酒店、国际会议中心等；日常购物依托于赵巷镇及虹桥区域，附近正在建设有大规模的现代商贸聚集区及“珠江生活广场”。教育：宋庆龄国际学校、新加坡国际学校 、耀中国际学校、赵巷松泽中学、幼儿园、托儿所等。 区域房地产市场发展状况2区域内房地产发展阶段区域内产品业态与售价区域内市场存量区域内土地供应与产品供应区域内房地产市场分析小结赵巷-佘山板块区域房地产市场，2003年开始起步，在佘山镇区域规划和赵巷特色居住区规划出台后，该板块内推出一系列土地，区域市场在2004-2006年日渐成熟,截至目前，产品类型以独栋别墅为主2.1 区域房地产市场发展阶段现阶段未来随着国家宏观政策的出台，赵巷-佘山板块区域低密度的别墅地块已无后续推出的土地增量，2006年以后整个板块后续推出土地以低密度住宅为主（容积率1.0）；预计在2008年左右该板块市场产品类型将由原来的独栋别墅为主逐步转变为联排别墅、花园洋房产品为主赵巷-佘山板块2.2区域内产品业态与售价2.2区域内产品业态与售价楼盘名称绿地国际山庄建筑类别独栋、联排别墅占地面积11.5万平米总建筑面积5.7万平米容积率0.5销售情况目前基本售罄，剩余3套装修状况毛坯开发商上海绿地云峰置业有限公司首次开盘时间联排：2005年4月30日;独栋：2006年7月开盘价格联排：8000元/平米;独栋：11000元/平米近期报价20000元/平米（联排,地上226平米+送地下60平米）40000元/平米（独栋,地上363平米+送地下117平米）绿地国际山庄在2005年开盘以来均价维持在10000