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社区改造案例 存量改造案例分析 以下通过改造后的物业类型进行分类： 1.办公楼项目改造 据观点地产网统计显示，目前全国有4.3亿平方米被低估的物业面积，其中一些 是硬件老旧或是运营能力有限被淘汰，这对于投资商而言却是很好的投资机会。 根据高力国际的数据，2016年上海全市共有写字楼大宗交易38笔（包括写字 楼32笔，商务园区6笔），其中涉及改造的项目有7个，占比接近两成。上海 第一批现代化办公楼大约在1995年开始建造并进入市场主要分布在南京西路、 淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大核心区域。经过20多年的 发展，上海市区甲级写字楼已然成为最具投资价值和稳定回报的优质资产，吸引 了大批投资者和企业。但随着时间推移，现存写字楼存在外观陈旧、设备设施老 化、能耗大、缺少配套服务设施等问题，导致其出租率及租金低、管理运营成本 居高不下，亟待改造。 1）静安高和大厦： 收购一改造+业态调整一租金提升 项目位置：南京西路华山路2号，毗邻静安寺，地铁2号线7号线交汇。位于 南京西路顶级商圈的核心位置，东邻静安寺、西邻1788国际中心、北邻百乐门、 南邻会德丰国际广场。周围超甲级写字楼、购物中心、五星级酒店众多，属于上 海最高档的办公区域和最繁华的商业区域。 原状:原为中华企业大厦，该写字楼建筑年代较早，规划设计等方面也有待改进。 对外出租66%，大部分2012年，2013年到期，其余自用或控置。 收购时间：2012年10月 收购方：天津畅和股权投资基金管理有限公司，由高和资本与国开圆融资产管理 有限责任公司共同设立，其中高和资本持股51%。 收购价格：7.9亿并购，收购单价约为3万元/平米。标的物业评估的市场价值 为7.63亿元。 收购方案：中华企业大厦5至27层物业，体量2.6万平方米。为实施本次收购， 高和资本联合国开行通过信托计划、私募基金与银行贷款结合的方式完成多次杠 杆收购，其具体收购安排如下： a） 高和资本以其控制的天津畅和为平台、国开行旗下的国开金融以其控制的国 开元融为平台，设立合资公司“元融畅和”作为基金管理人； b） 高和资本与国开金融分别制定相关方作为信托计划的一般级委托人（实际承 担劣后责任）向信托计划吹，以1：2的比例募集信托计划优先级出资（〃杠杆 一”）；同时，国开金融以其持有的物业通过非货币方式向信托计划出资，认购 信托计划的中间级信托单位； c）信托计划设立后，元融畅和作为GP与信托计划作为LP共同设立基金——上 海高开锦有限合伙企业（“上海高开锦”或“基金”）； d） 国开行以上海高开锦自由资金1：1的比例向上海高开锦发放并购贷款（〃杠 杆二’）； e） 通过上述结构安排，高和资本和国开金融最终实现了自由资金出资（包括其 制定的一般级委托人出资）与整体收购对价1:6的超高杠杆。 改造方案：通过整体改造和运营，打造南京西路甲级地段的最新精品写字楼，吸 引以金融、文化、服务业为主的跨国企业和国内高端企业总部入驻。通过写字楼 两级分化的市场断层一一中间断档，区域内顶级写字楼租金全部在10块以上， 而普通写字楼租金在3-5元之间，5-10元档次的写字楼供应为零。以填补该档 次的市场空白为定位。高和资本进行大规模升级改造和业态调整，通过外立面、 室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造，使其达到国内甲级写字楼的标准， 并将中华企业大厦重命名为高和大厦，以及重新进行销售和招租。 具体的改造部位主要有： a） 室内大堂、电梯厅、其他楼层过道展开精装。 b） 电梯内控及外呼按钮将更新，4台电梯将调整为两台高区，两台低区。 c） 玻璃幕墙更换为更节能环保的新幕墙。 d） 卫生间整层投资客户按照一个精装考虑，散售楼层按室内精装卫生间交付。 对于散售楼层，交房时可以把01 -03户和06 -08户的走廊隔墙外移，以增 大这两户使用面积，把“回”形变成“工”字形走廊。 e） 室外景观园林和咖啡厅。 改造成果：更新后，静安高和大厦的整体估值超过10亿元，租金从4.0元/平方 米/天一跃升至7.0元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被誉为当年上海写字楼市 场租金增长最快的项目。入驻的租客包括金赛药业、国都证券等品牌租客。金赛 药业是亚洲最大的重组人生激素生产企业，国内规模最大的基因工程制药企业； 国都证券则是国内排名前十的专业证券公司。 借此高和资本正式进入上海市场，并将借助其在商业地产资产管理经验对此物业 进行改造提升。挖掘并释放优质物业内在价值潜力，这也延续了其在一线城市核 心地段收购存量物业的核心战略。该案例是上海市城市更新的范例。高和资本将 该物业以带租约销售的方式散售予投资者，目前已完成退出。 2）高和蓝峰大厦： 全面升级带来租金快速增长 项目位置：位于北京东南三环十里河区域，扼守京沈高速、京津唐高速、京沪