房地产项目可行性研究报告.docx

房地产项目可行性汇报内容指导 序言 伴随集团企业房地产业务不停扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提高集团企业竞争力，特制定可行性汇报内容指导。 可行性汇报内容指导 项目决策背景及摘要 一、外部环境 都市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、都市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 宗地所属地区在该都市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要阐明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的状况。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部原因 项目启动对企业未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在企业发展中的地位（与否关键项目）； 企业进入重点区域市场、项目合理布局，对企业提高市场覆盖率、提高品牌形象、减少经营风险、扩大社会影响力的作用； 从企业未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 第一部分：项目概况 宗地位置 宗地所处都市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该都市的区位图，标识出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与重要中心区域办公/商务/政府的关系）。 宗地现实状况 四至范围； 地势平坦状况，自然标高，与周围地势比较； 地面现实状况，包括宗地内与否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的原因，并计算因此而损失的实际用地面积； 地面既有居民状况，包括详细居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、动工状况等，并阐明对拆迁及项目开发进度的影响； 地下状况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有无受保护的历史文物古迹、可运用的构建； 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等原因分割土地； 地质状况，包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性规定。 附图：平面地形图，标识四至范围及有关数据； 地形地貌图，重要反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 项目周围的小区配套 （一）周围3000米范围内的小区配套 交通状况 公交系统状况，包括重要线路、行车区间等； 宗地出行重要依托的交通方式，与否需要发展商自己处理； 既有交通捷运系统，近期或规划中与否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括既有和未来规划的都市公共交通和迅速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量状况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、重要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他 附图：生活设施分布图，详细位置、距离。 （二）宗地周围3000米外但可辐射范围内重要小区配套现实状况 项目周围环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 治安状况 空气状况 噪声状况 污染状况（化工厂、河流湖泊污染等） 危险源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 周围景观 风水状况 近期或规划中周围环境的重要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 其他 大市政配套（都要阐明距宗地距离、成本、接入的也许性） 道路现实状况及规划发展 包括既有路幅、规划路幅，规划实行的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：既有管线、管径及未来规划和实行时间。 污水、雨水排放：既有管线、管径及未来规划和实行时间。 通讯（有线电视、 、网络）：既有管线、上源位置、距宗地距离、波及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：既有管线、上源位置、距宗地距离、波及线路成本等。 燃气：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：阐明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增长的状况。 规划控制要点 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并辨别经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其他 土地价格 土地价格计算的措施，若有代征地要阐明代征地价格。根据购置价格计算总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估。 从地理位置、土地供应、周围环境及配套、市场发展状况、政府规划、都市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 立即开发与作为土地储备优缺陷分析 第二部分：法律及政策性风险分析 一、项目用地获得土地使用权的法律手