公路局项目定位.pptxVIP

公路局工程定位;公路局定位介绍目录;一、工程周边商业调查;所处区域商业业态格局;④局部商家调查走访明细情况;楼盘名称;街面情况实景照片;工程SWOT分析;S优势： 1、位于芦淞路主干道，交通便利，有22、25、27、28、30、43、4、多趟公交经过，有利于广告投放，提升工程知名度。 2、工程单位为公路局，可合理利用，扩大知名度。 3、周边有交警大队、公安局、杨柳冲看守所等政府机构，有一定的消费群体。 4、周边有几个成熟大中型社区及市7中，居住人口较多。 5、工程距株洲服装商圈只有几分钟车程，拥有芦淞服饰商圈大批从业人员消费。;W劣势： 1、工程位于两个公交站点间，虽有多趟公交路过，但无公交站点。 2、周边虽有多个社区，但人流分散。 3、周边商业气氛欠佳，业态零散。 4、周边环境不佳居民整体消费水平不高。;O时机： 1、长株潭一体化大趋势，加快株洲城市开展。 2、本工程附近无中高档消费场所，可开发，以便于周边需消费人群。 3、离南方公司距离不远，可开发消费群体很大。 4、临近株洲首个千亿工程——芦淞服饰工业园;T威胁： 1、曼哈顿工程定位较高，规模较大。 2、周边有新的工程待建，市场竞争剧烈。;二、工程区域商业分析;2、工程位置商业特点 〔1〕依托摩托车市场，主要经营摩托车配件的零售批发，其他品牌行业几乎空白。 〔2〕工程临街面有近五十米，具有较好的形象展示效果 〔3〕工程处在两个公交车站的中间地段，较为为难。 〔4〕紧挨中瑞·曼哈顿工程，既互有带动，又产生竞争。;4、裙楼商业业态分析;综合性商业模式 〔1〕物业条件分析：这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本工程的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合开展综合商场。 〔2〕商业经营分析：本工程不处在核心零售商业中心，位置相对较偏周边虽然没有大型百货业态，但已存在2家生活超市〔佳乐多超市、奇迹超市〕，周边购物需求已经根本满足；同时，周边流动人口较少，大局部常驻人口都是芦淞市场的从业人员，早出晚归，做综合性商业体将难以为继。 〔3〕市场竞争分析：周边虽然没有大型百货业态，??已存在2家生活超市〔佳乐多超市、奇迹超市〕，周边购物需求已经根本满足，竞争压力太大。;专业性商业模式 〔1〕开发价值风险分析：需面向成百上千的散户进行招商和销售，招商和销售难度大，后期经营管理难度大，一旦经营不善，商业业态上很难调整，将会长期影响工程的开发收益和物业价值，开发风险性很高。面对的客户群体单一 〔2〕商业经营分析：本工程不处在核心服装市场群内〔中心广场及建设路商业街〕，位置相对较偏；同时因道路较窄，车流的交通组织很不利，货物出行困难较大，缺乏人流和车流的交通组织条件，不利于大型货物进出，不符合专业批发市场的物流要求，商业经营非常不利。 〔3〕市场竞争分析：芦淞服装市场群各类服装服饰业态都接近饱和状态，几乎没有服装专业市场的时机；而摩配市场早已经成型，且经营状态开始下滑。新开发的专业市场总体经营都很不好，市场竞争非常大。;主题性商业模式 〔1〕开发价值风险分析： 本案为与招商，可定向开发，物业条件可以满足商家要求。 开发建设灵活，可根据开发需要灵活掌握销售和持有物业面积，更具主动性。 〔2〕商业经营分析： 选择商家灵活，针对市场需求进行招商，确保商业生存力。 主招大型业态，更具市场竞争力，同时减少招商及后期管理难度。 〔3〕市场竞争分析： 可根据消费人群及周边业态组合的特点，通过业态的灵活性组合，填补消费空白，针对主流客户人群迎合市场需求和创造具备独特竞争力的商业体。;三、工程规划定位建议;正餐餐饮;经营及分布状况：;嘉豪锅未了、金牛角王、上岛、米罗、迪欧、花之林、肯德基、麦当劳、华莱士、桂林人、罗莎台北豆浆、大娘水饺、仙踪林、必胜客等。;餐饮品牌;株洲休闲娱乐业态主要以KTV、洗浴、足浴、健身;品牌;随着株洲城市开展，人均可消费水平提升，高档次、高品质的餐饮已经成为一种必需，休闲餐饮群已成为一种开展的趋势。同时，人 们对休闲娱乐的需求也与日俱增。但是，在这种良好的开展态势之下，这类业态几乎全部集中在建设路沿线、河西沿江风光带等地段。工程 沿线芦淞路段该类产业几乎一片空白。;工程建议： 1、工程周边距银行有一定距离，并且无华融湘江银行，而且上面建行也早有扩大意向，一楼本身面积不大可在两家银行选择引进一家，剩下面积可引进一家专卖店〔如特步、衣香丽影〕。 2、工程周边缺乏大中型餐饮工程，二、三楼可引进如参谋天下、迪欧咖啡、花之林等大中型餐饮企业。 3、工程周边缺乏大中型娱乐休闲工程，四楼可引进一家KTV〔如歌乐迪、东方红日〕、洗浴足浴〔鸿远足浴、洋洲足浴〕。 4、5至10楼为公路局办公场地。 5、11至25楼可引进连锁酒店与写字楼。〔如速8、如家、七天、锦江之星等〕;业态定位;