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论维修的属性与属性租赁物维修义务的法律构造基于对我国司法案例的分析 租赁资产的维护是租赁合同中非常重要的问题。我国《商标法》第220-221条对租赁资产的维护作出了相对详细的规定。这两个条文的表述较为简单,似乎理解适用不存在什么难度,学界对此所作的研究也十分有限。但问题却并没有想象的那么简单。如维修义务发生的条件是什么?它属于什么性质的合同义务?它与租赁物的物之瑕疵担保责任是什么关系?……可谓是“问题重重”。在我国司法实践中,法院依据这两个条文做出了大量判决,在这些判决中,有不少是值得商榷的,由此凸显的问题需要反思;也有不少是值得称道的,这些司法智慧有待总结。笔者拟将理论结合实践,就上述问题展开较系统的研究,以期为维修义务制度的准确理解与妥当适用略尽绵薄之力。 一、 对于2条的规定 维修义务(Instandhalrungspflicht),也称为修缮义务,是指租赁物毁损致不适合于约定的使用、收益的状态时,出租人应予修复的义务。1我国《合同法》第220～221条对此有明文规定。第220条规定,“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。”据此,维修义务的承担有两种情形:一是由承租人承担,但这仅限于当事人有明确约定的特定场合;二是由出租人承担,这属于一般情形,本文也以此为阐述重点。 《合同法》第220条对出租人的维修义务未设置任何条件限制,这是否意味着出租人无论在何种条件下皆负有维修义务?如此解释显然不妥当,如租赁物已毁损殆尽,根本没有修复可能,此际要求出租人维修实在是强人所难。因此,必须厘清出租人维修义务的发生条件。笔者认为,出租人承担维修义务,必须具备以下条件: (一) 犯罪人商人 “必要性”是指如果出租人不维修,则租赁物就无法达到约定的用途状态。如果租赁物虽然有所损坏,但并不影响承租人使用收益的,则不具有维修的必要性,承租人并不负有维修义务。如租赁屋墙壁出现裂缝,出租人自然负有维修义务,但如果仅门窗表面的油漆轻微脱落,并不妨碍其使用,出租人就无须承担维修义务。必要性的认定,应根据当事人约定、合同目的、交易观念等加以判断。如同样是外观瑕疵,若属特别重视外观的租赁,则外观的轻微毁损即可能成立出租人的维修义务,但若属非特别重视外观的租赁,则出租人不负维修义务。 (二) 维修可能性 1. 维修不能与租赁关系未解决 维修义务的发生以租赁物具有维修可能性为要件。维修不能,包括事实不能与经济不能。前者是指维修在技术上或物理上不可能,如承租人承租的房屋倒塌;后者是指维修在事实上虽然可能,但在经济上则耗费过巨,致使维修几乎等同于重建或者无法期待出租人维修。经济不能最直观的表现就是,维修所获效果显然不足以弥补修缮费用。无论事实不能还是经济不能,出租人皆无维修义务。维修不能还可分为全部不能与一部不能。当维修全部不能时,出租人显然无维修义务;而当维修一部不能时,若租赁关系仍存续,则就剩余部分,出租人仍负有维修义务。“无论因可归责或不可归责于出租人之事由而一部修缮不能者,如出租人继续将残余之部分租给承租人,则出租人应持续不断注意残余部分(尤其为房屋)之安全性,并于有危及承租人安全之虞时,采取必要之修缮措施,以维护承租人之生命财产安全。”2 [案例1]在克梦妮贸易有限公司诉中金典当有限公司租赁房屋纠纷案中,3法官认为,在地铁施工影响出现后,房屋整体损坏的情况已经为地铁施工进度所左右,在地铁施工的持续性影响终止前,房屋无法由当事人自行维修,且相关方面已经提出了专业的维修方案,专业鉴定也明确只有待地铁施工完成后才能进行有效修复。因此,克梦妮公司在诉讼时已不具备履行维修义务的客观条件,不能判决由其承担直接的维修义务。4 该案中,房屋维修在技术上是可能的,但在经济上则不具有可能性,因为若要维修成功,除非放弃地铁施工,但这无疑会付出高昂的经济代价。当然,本案的经济不能并不是永久不能,仅一时不能而已,地铁施工完毕后,出租人仍应承担维修义务。上述实务意见是妥当的。 2. 第二,赋予措施 值得研究的是,租赁物毁损灭失的场合,出租人是否还负有维修义务?或者说,是否属于《合同法》第221条所称“租赁物需要维修”的情形? [案例2]在通宁公司诉恒泰公司租赁合同纠纷案中,二审法院认为,合同约定恒泰公司负有房屋和设备的维修保养义务系基于合同履行期间使用租赁物所产生的正常合理义务,对因雪灾这一不可抗力因素造成的租赁物的损坏,承租人恒泰公司不应负担过分的维修保养义务,且恒泰公司提供的现场图片表明租赁物坍塌损坏严重,已无修复的可能,恒泰公司租赁合同的目的已不能实现。5 该案建立了这样的规则:租赁物毁损灭失的,出租人不负有维修义务。此种见解甚为妥当。租赁物毁损灭失时,租赁物无维修的可能性,此时不发生出租人的维修义务问题,而涉及出租人是否负有重建义务或者新造义务的问题。