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酒店式公寓前景及客户分析 一、酒店式公寓的概念 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式效劳公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式效 劳公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和 酒店效劳系统、礼聘专业酒店物业管理公司或者酒店式公寓管理公司并由其统一 经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式效 劳公寓的概念，始于1994年，意为酒店式的效劳，公寓式的管理〃，市场定 位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓〃，属舶来品，是当时旅游区内租给；菸 客，供其暂时歇息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质 又相 当于个人的暂时住宅〃。这些物业就成为了酒店式公寓的雏形。不久以后, 此种物业在欧洲越来越多，效劳也越来越周至L深受广阔消费者的好评。随着开 展又 瓢羊过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早浮现在深圳，后来又 现 在上海、北京两地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的效劳外，更重要的是向过往住客提供家庭式 的居住布局、家居式的效劳，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统 的酒店多了家的滋味。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征： 〔1〕提供酒店式效劳和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒 举漱劳的公寓，它借鉴酒店靛劳及管理模式,提供诸如家居清洁、送餐或者 宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点效劳等一系列效劳。酒店式公寓的物 业管珊婿通公寓更完善，效劳内容更多，为孰特的消费群体提供所需的效 劳和物 购置。 6、经营管理策略 酒店式公寓采用星级酒店的一些效劳内容和管理模式，又具有住宅和写字楼 的一些特点，即可居住亦可办公。这种楼盘可将每一个单元出售给个体买房者， 由拥有产权的业主居住或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本 质上来说，它是拥有私家产权的酒店。 业管理。 〔2〕商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可 用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在气,面积较大酒店式 公寓中，居住空间与办公空间别离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于 居住，厨房、洗手间齐全，甚至有阳台；有的那末偏重于办公，惟独洗手间，没 有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概 念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式效劳与居家办公相结 合，但SOHO概念中提供应住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配 套和效劳；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的开展，在原有的根抵上已经形成自己的特点， 是集住宅、酒店、会所多功育好的勺，具有自用〃和投资”两大也 与 传统0勺酒店相比，酒店式效劳公寓在硬件酉酸设施上毫不逊色，而效劳就更胜一 筹了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。 酒店式效劳公寓的购置客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大 类型〔如表〕表1:酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个 人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资 者主要是具备一定经济实力的中、小型企业40岁以上目的酒店的增值潜力退休 后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于100平方米以上的较大户型预期 投资回报8% -15%10%以下客户比例60%15%摆布 除投资型客户外，其他客 户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部 需要为目的的海外跨国集团客户等等。但是现在在北京这种住宅立项的商住两 用的公寓正在被禁止商用，这就失去局部客户的投资热情。应当引起注意。 二、酒店式公寓的市场投资前景分析 1、酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、效劳配套完整的 根抵上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于： 〔1〕出租率较有保证 酒店式公寓大多礼聘专业的酒店物业管理公司和酒店 式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然 性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的效劳； 〔2〕租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不 同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式 使各业主的经济利益捆绑在管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体 价； 〔3〕性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比拟于纯酒店的 单间设计,居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯 酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光 投向了酒店式公寓。 〔4〕产权问题拥有产权可以让业主居住的安心、放心。必要时还可以