2012年房地产估价师考试真题答案〔10237387〕 .pdfVIP

2012 年房地产估价师考试真题答案〕 2011 年房地产估价师考试大纲《理论与方法》第一章 第三部分 房地产估价理论与方法 第一章 房地产估价概论 考试目的 本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中 对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价 行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容 第一节 对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 （一）专业估价与非专业估价的区别 （二）专业房地产估价的概念 （三）估价与评 估的异同 （四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义 二、房地产估价的特点 （一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 （二）房地产估价是模拟市场定价而 不是替代市场定价 （三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 （四）房地产估价有误差但误差应 在合理的范围内 （五）房地产估价既是科学也是艺术 三、房地产估价的必要性 （一）专业估价存在的基本前提 （二）房地产需要专业估价（三）房地产估价在估价 行业中占主体 第二节 对房地产估价的各种需要 一、房地产抵押的需要 二、房地产征收征用的需要 三、房地产税收 的需要 四、房地产保险的需要 五、房地产转让和租赁的需要 六、国有建设用地使用权出让 的需要 七、房地产分割的需要 八、房地产损害赔偿的需要 九、房地产争议调处和司法鉴定 的需要 十、企业有关经济行为的需要 十一、房地产行政管理的需要 十二、其他方面的需要 2008 年房地产估价师考试试题及答案（房地产估价理论与方法） 一、单项选择题（共35 题，每题1 分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题 卡上涂黑其相应的编号） 1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。 A ．传统价值评估B ．价值分配C ．相关经济损失评估D ．价值减损评估 2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（ ）。 A ．最高最佳使用原则B ．合法原则C ．替代原则 D ．谨慎原则 3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是被迫转让前提。该估 价是因 （ ）的需要。 A ．房地产作价入股 B ．法院强制拍卖 C ．房地产税收D ．房地产征收补偿 4 、某出租写字楼的完全产权价值为2000 万元，出租人权益价值为1600 万元，则承租人权 益价值为（ ）万元。 A ．-40 B ．400 C ．1800 D ．3600 5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20 元、燃气 18 元、供水14 元、排水16 元、热力12 元、供电25 元、通信8 元、场地平整15 元，则该 地区五通一平的正常费用为（ ）元/㎡ A ．98 B ．102 C ．108 D ．116 6、某居民于2008 年1 月购买了一套建筑面积为100 ㎡的住宅，单价为5000 元/㎡。若2008 年当地同类住宅名义价格月递增0.5% ，年通货膨胀率为5%，则2008 年12 月该套住宅的自 然增值额为（ ）元。 A ．4296.96 B ．5560.86 C ．5839.91 D ．30838.91 7 、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是 （ ）的结合体。 A ．实体、权益、区位 B ．实物、权益、区位 C ．实物、权利、位置D ．实体、权益、位 置 8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000 元/㎡，出租的年末总收益为500 元/㎡， 管理费用等其他支出为100 元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3% 。该期房 目前的价格为（ ）元/㎡。 A ．4395 B ．4486 C ．4636 D ．4850 9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600 万元，法定优先受偿款为50 万元， 贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。 D ．550 A ．370 B ．385 C ．420 10、一套总价60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： （1）要求在成交日期一次性付清； （2 ）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣； （3 ）首付款20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限 15 年，按月等额偿还贷款； （4 ）约定自成交日期起一年内一次性付清； （5 ）自成