2022年房地产开发行业研究报告.docxVIP

2022年房地产开发行业研究报告 第一章 行业发展概况 1.1 行业详述 房地产开发就是所指在依法赢得国有土地使用权的土地上，按照城市规划建议进行基础设施、房屋建设的犯罪行为。因此，赢得国有土地使用权就是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房的研发，而是涵盖土地研发和房屋研发在内的研发经营活动。 以以获取土地使用权就是房地产开发项目的首要条件，土地成本就是商品房成本的关键组成部分。土地以以获取的方式主要涵盖土地出让方式、划拨方式、转让方式、股东投资入股方式以及其他方式。 国家作为土地的所有者，将土地的使用权在一定年限内并使与土地使用者，主要的土地出让方式涵盖招标、佳士得、受让三种方式。此外，房地产企业也经常通过全面全面收购、重组等方式赢得被收购方、被重组方企业的土地使用权。 1.2 研发流程及产业 房地产开发建设流程涵盖批报建有关相关手续、项目施工建设、竣工验收备案和产权初始备案。开发阶段牵涉到的成本项目主要存土地充公及征地补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和、公共服务设施设施费和、研发间接费和期间费用。 房地产开发就是房地产活动中一项关键制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中首要环节。作为不动产，与其他商品较之，房地产开发投资大，耗力多，周期长，高盈利，高风险的特点，并使房地产开发在人们的生活中占据越来越关键的地位。 图 房地产产业构成 资料来源：资产信息网 千际投行 Wind 图 房企研发建设流程及有关主要证件 资料来源：资产信息网 千际投行 华西证券研究所 1.3 行业基本介绍 1.3.1 行业规模 随着城市的膨胀与发展，移居、商业、办公，多种形态的城市空间日积月累，房地产行业已经形成非常大的规模。 2020年，房地产开发企业房屋施工面积926,759万平方米，其中，住宅施工面积655,558万平方米。房屋新开工面积224,433万平方米，住宅新开工面积164,329万平方米，房屋竣工面积91,218万平方米，住宅竣工面积65,910万平方米。 商品房销售面积176,086万平方米，住宅15亿平方米，办公楼3千万平方米，营业用房9千万平方米，商品房销售额173,613亿元， 房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米。2019年研发企业从业人员29.4万人，研发企业家数为99,544家。2000-2020年，我国房地产行业占GDP比重由4.1%不断攀升，年无机增长率15.6%。2020年，中国房地产行业增加值为74,552.5亿元，占GDP比重7.3%；2021年上半年中国房地产业增加值39,742.2亿元，占GDP的7.5%。 1.3.2 当前市场政策及融资环境 2019年以来，调控政策加强了从“供给端的”的调控力度，房地产行业推行了全面的融资政策调控，对房地产开发企业各主要融资渠道进行了管控。从融资方面的调控政策来看，主要涵盖： (1) 房地产信托等非标金融渠道受到限制； (2) 加强对银行投资投资理财，委托贷款，研发贷款，海外债等渠道流向房地产的资金管理； (3) 加强对存高杠杆经营的大型房企的融资犯罪行为的监管和风险提示信息，合理管控企业有息负债规模和资产负债率； (4) 严禁消费贷款违规用做购房。 同时，随着“三条红线”等管理新规的推行，房地产企业有息债务的散射管理将日趋苛刻。 2020 年以来，受年初新冠肺炎疫情的影响，研发投资增长速度大幅下滑，2020 年1－9 月，全国房地产开发投资顺利完成额10.35 万亿元，总计同比快速增长5.6%，增长速度较2019 年下降4.90 个百分点。 图 房地产开发资金来源 资料来源：资产信息网 千际投行 Wind 1.3.3 行业前景 根据智研咨询，房地产景气指数，又称并作景气度，称有企业景气调查中的定性经济指标通过定量方法加工汇总，综合充分反映某一特定调查群体或者发展趋势的一种指标。 近两年，中国房地产开发景气指数稍存下降，2019年中国房地产开发景气指数为101.13，较2018年下降0.72个百分点；2020年中国房地产开发景气指数为100.76，较2019年下降0.37个百分点；2021年上半年中国房地产开发景气指数为101.05，较2020年全年房地产开发景气指数快速增长0.29个百分点。 图 房地产开发景气指数 资料来源：资产信息网 千际投行 国家统计局 智研咨询 纵观2021年所有行业在过去一年中的整体整体表现对照，疫情影响共振政府施行各种手段对于房地产行业的调控，在行业处于下行周期之时，房地产行业仍然存29.7%的快速增长，在市场名列第三，如此可以看出行业比较不好的景气度。 图 行业区间涨跌幅 资料来源：资产信息网 千际投行 Wind 第二章 商业模式和总收入模式 2.1 产业链 房地产开发业是集房屋、市政、工