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广宇发展高负债下的业绩承诺把戏 杨现华 由于疫情等因素的影响，房企上半年的业绩差强人意，广宇发展 (000537. SZ)也不例外，公司盈利下滑超过两位数。在2022年上半年签 约销售降幅过半的情况下，2022年上半年公司销售继续探底。 2022年是广宇发展重组业绩承诺的最后一年，在收购的几家公司都 轻松完成业绩承诺之后，广宇发展的负债也积重难返。在日前传出的负债 监管三条红线中，广宇发展不幸全部踩线。 受益于本轮行情，在高负债推动下广宇发展完成为了业绩承诺，而且 几家完成业绩承诺的子公司半数摆布的收入就能贡献几乎全部利润，但 公司翻倍增长的开辟产品也似乎在映射广宇发展粗放式增长的后果。 业绩承诺轻松完成 2022年上半年，广宇发展实现营收100.9亿元，同比增长18. 74%;实 现归属母公司股东的净利润13.78亿元，同比下降H. 14%。 作为房企营收的先行指标，上半年广宇发展实现销售备案金额47. 26 亿元，与2022年上半年的51.72亿元相比，似乎没有太大降幅。在新冠 疫情影响下，这样的签约降幅理应可以接受。 但2022年上半年，广宇发展销售备案金额已经降幅过半，公司2022 年上半年实现销售备案金额105. 93亿元，即2022年上半年降幅高达 51. 78%o在腰斩的基础上，广宇发展2022年上半年签约收入再度下降接 近 10%o 无非广宇发展已经解除了业绩压力的警报。在2022年过后，公司已 经顺利完成为了当初的业绩承诺，而且得益于行业本轮的景气度，公司实 现的盈利较承诺数超出不少。 2022年，广宇发展完成重组，公司以6. 75元/股向大股东鲁能集团 有限公司（下称“鲁能集团”）和乌鲁木齐世纪恒美股权投资有限公司发 行13.5亿股，作价106. 23亿元收购山东鲁能亘富开辟有限公司（下称 “鲁能亘富”）100%股权、北京顺义新城建设开辟有限公司（下称“顺义 新城”）100%股权、宜宾鲁能开辟（集团）有限公司（下称“宜宾鲁能”） 65%股权、重庆鲁能开辟（集团）有限公司（下称“重庆鲁能”）34. 5%的 股权和重庆鲁能英大置业有限公司（下称“重庆鲁能英大”）30%股权。 在本次收购之前，广宇发展已经分别持有宜宾鲁能35%、重庆鲁能 65. 5%和重庆鲁能英大70%股权。 鲁能集团承诺，2022-2022年重庆鲁能34. 5%股权、宜宾鲁能65%股 权、鲁能亘富100%股权和顺义新城100%股权扣非净利润分别不低于4. 44 亿元、4. 37亿元、15. 21亿元和12. 52亿元;另一位股东则承诺重庆鲁能 英大30%股权扣非后的净利润不低于1.28亿元。 广宇发展2022年年报显示，鲁能亘富、顺义新城、宜宾鲁能、重庆 鲁能和重庆鲁能英大分别完成扣非归母净利润33. 38亿元、15. 64亿元、 8. 24亿元、7. 82亿元和3. 76亿元。 五家公司业绩承诺完成率最低的也超过20%,最高的甚至翻了两番， 在收购公司纷纷踩点完成业绩承诺的A股大环境下，广宇发展收购的资产 无疑超出了当初的预期。 实际上，自收购以来，这五家子公司已经基本“垄断” 了广宇发展的 净利润。2022年和2022年，这五家公司合计为广宇发展贡献了 20.6亿 元和36. 95亿元的净利润，同期广宇发展的净利润为22.9亿元和25. 02 亿元。 由于房企同时开辟多个楼盘项目，项目进度不一致会导致项目公司处 于不同的盈利或者亏损阶段，且部份项目存在合作开辟的可能，广宇发展 五家子公司是否存在合作开辟或者其他项目公司浮现明显亏损，从而导致 上述五家子公司合计净利润明显偏高，广宇发展并没有回复《证券市场周 刊》的采访。 2022年和2022年，广宇发展这五家子公司合计营收为176. 64亿元 和226. 08亿元，同期广宇发展的营收为216. 42亿元和270. 57亿元，营 收占比分别为81. 62%和83.56%。在收入占比80%摆布的情况下，净利润 占比接近90%,甚至是接近1.5倍，广宇发展剩余的近20%收入都是“无 效收入”？ 2022年，广宇发展的这五家子公司中的四家合计营收为132. 19亿元, 净利润合计为29. 16亿元，重庆鲁能没有浮现在主要盈利公司中，而广宇 发展2022年的营收为229. 87亿元，净利润31. 42亿元。 收购五家公司中的四家为广宇发展带来了远超90%的净利润，其营收 占比还不到60%,剩余的近百亿元收入仅仅获得2亿元出头的净利润？如 果这几家子公司并没有在多个项目上合作，其余项目公司这几年不断为广 宇发展带来收入，但项目全部处于亏损或者微利中？ 2022年上半年，广宇发展收购的五家公司有三家是主要利润贡献方, 合计营收为64.56亿元，合计净利润10.83亿元，营收占比60%出头，净 利润占比不到