财税实务营改增后房地产开发企业要交哪些税？.docxVIP

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！ 财税实务营改增后房地产开发企业要交哪些税？ 房地产企业自行开发房地产项目，从拿地、施工到销售各环节需要交什么税？一起来瞅瞅吧~一 取得土地环节 开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。 1、契税 应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为 3%2、印花税 应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额×5? ▎依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例二建设开发环节 取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。 1、土地使用税 应纳税额=土地实际占用面积×适用税额 注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定 2、印花税 常见的合同如下： 印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5?＋建筑安装工程承包合同金额×0.3?＋借款合同金额×0.05? ▎依据：穗府[2008]13 号三 【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！ 销售环节 取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。 1、增值税 增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。 《税屋》提示——被遮挡部分文字为“—预缴税额”。 注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目，适用简易计税。 2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税 （7%或 5%或 1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。 3、土地增值税（预缴） 预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率预征率：住宅为 2%，非住宅一般为 3%或者 4% 4、印花税 印花税税额=商品房销售合同金额×5? 5、企业所得税 销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为 15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。 【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！ ▎依据：财税[2016]36 号、国家税务总局公告 2016 年第 70 号、广州市地方税务局公告 2016 年第 5 号、国税发[2009]31 号、财税[2006]162 号、国家税务总局公告 2016 年第 18 号四 土地增值税清算环节 项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－ 预缴税额增值税简易计税：清算收入=含税销售收入/（1+5%）增值税一般计税：清算收入=（含税销售收入＋允许扣除的土地价款×11%）/（1+11%）增值额=清算收入－（土地出让金及契税＋ 房地产开发成本）×120%－房地产开发费用－印花税－城建税及教育费附加备注： ①开发费用中的利息支出，能按项目计算分摊并提供金融机构证 明的，可据实扣除，但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的 5% 以内扣除。 ②不能提供证明的，开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的 10%以内扣除。 ▎依据：财税[2016]74 号、穂地税函[2016]188 号、土地增值税暂行条例实施细则 财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工 作，所以建议要全面地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作;坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷， 【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！ 你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。