财税实务已取得土地证未实际取得土地是否缴纳土地使用税.docxVIP

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！ 【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！ 财税实务已取得土地证，未实际取得土地，是否缴纳 土地使用税 暂不能开发土地如何缴纳城镇土地使用税一、基本案情 近期，某地税局接到某房产开发公司（简称甲公司）退还已经缴纳的城镇土地使用税申请。甲公司于 2009 年至 2014 年分别以公开拍卖的方式，取得了某湖湾A、B、C、D、E 五宗土地，并取得了国有土地使用证，用作抵押贷款，已申报缴纳城镇土地使用税及滞纳金共计 6571317.42 元。在办理开发手续过程中，甲公司发现拍卖取得的五宗土地均为林地，且林业部门已出具相关证 明。甲公司提供了五宗土地未实际交付使用的现场照片。市地税局经实地核查发现，目前五宗土地上仍是杂草和树木。此外，当地政府于 2016 年 1 月出具办公室办文单，注明截至目前无法按净地标准，将土地交付给甲公司。国土部门重新出具正式补充协议延迟交地，分别延期至 2016 年 9 月 30 日前（A 地块）、2017 年 5 月 30 日前（B 地块）、2017 年 5 月 30 日前（C 地块）、2017 年 5 月 30 日前（D 地块）、2017 年 12 月 30 日前（E 地块）。甲公司现以未实际取得交付土地，且未实际使用为理由，提出原申报的城镇土地使用税属于误缴，申请退还已经缴纳的城镇土地使用税及滞纳金 6571317.42 元。 二、观点争议 该地税局经集体审议后，提出了两种观点： 第一种观点认为：城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，对拥有土地使用权的 单位和个人征收的一种税。城镇土地的所有权归属国家，单位和个人对占用的土地只有使用权，因此土地使用实质上是对占用土地资源或行为课税，甲公司没有按照国有土地出让合同约定的时间取得应交付的土地，也未能实际使用这些土地，所以国土部门出具了延期交付的补充协议。《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186 号文）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，受让方应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用 税。在实务操作中，国土部门承认延期交付土地并签订补充合同的，按照合同法相关规定，一般情况下，补充合同与原合同具有同等法律效力，纳税义务时间可以按照延期交付时间确定。本案的证明材料显示，该地块并未提前使用，按照政策执行统一口径， 城镇土地使用税的纳税义务时间应按照延期交付时间判定。 第二种观点认为：五宗土地均已办理了国有土地使用证，且都获 得了银行抵押贷款，具有了排他性，实际取得了土地的抵押权。虽然未实际使用，但可以认定为实际占有并取得收益，应判定发生了纳税义务。此外，甲公司不愿意通过法律途径否定合同的效力，仍然主张自己是土地的使用权权属所有人，考虑到退税金额巨大，退税存在较大的执法风险，建议不作退税处理。 三、分析建议 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（简称条例）第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定 缴纳土地使用税。”该条所称的使用，指对土地实物的使用，是否包括对土地权利的使用，正是本案争议的焦点。但条例第一条规定：“为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理，制定本条例。”如果只强调对土地实物使用征税，那么房地产开发企业拍得土地后一直不开发就不应缴纳城镇土地使用税，这显然与合理利用城镇土地的宗旨是相悖的。 根据《土地登记办法》（国土资源部令 40 号）第九条、《不动产 登记暂行条例实施细则》（国土资源部令 63 号）第三十四条及《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134 号） 第三条规定，通常办理国有土地使用证需要提供交地确认书。因此，甲公司国有建设用地办理了国有土地使用证，从法律角度来看，双方已经办理土地交接手续。 《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题 的通知》（财税〔2008〕152 号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”从中可以看出纳税义务的发生关注实物或权利两个状态。因此，纳税人取得了土地相应的权利， 应成为判定纳税义务是否发生的重要条件。 城镇土地使用税属于准财产税，虽然宪法规定城镇土地所有权归 国家，单位和个人对城镇土地只有使用权。但从实际效用的角度来看，在城镇土地法定的使用年限内