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2023 年成都房地产市场回顾及展望 2023 年成都房地产市场回顾及 2023 年展望 一.2023 年商品住宅市场供销两旺，房价上扬快速2023 年成都市区商品住宅的供应量和销售量均有大幅 度增长。据成都房产管理局统计，2023 年 1-10 月五城区住宅供应量 1088.5 万平方米，增幅 69.5%，同期五城区住宅销售量 1016.5 平方米，增幅 58.1%,供销量增幅都超过 50%， 市场的旺盛带动了商品住宅市场规模的急剧扩张。房价的增幅则继续加快，2023~2023 年成都市区商品住宅价格年均增长 11.4%，其中市区 2023 年商品住宅的价格增幅为 12.9%， 而到了 2023 年 1-10 月的商品住宅均价达到 4819 元/平米， 同比增长 14.2%。 高档住宅市场蓬勃发展。据世邦魏理仕统计，当前(2023 年三季度)成都的高档公寓平均售价为 7974 元/平方米，同比增幅为 24.2%，高档别墅的平均售价为 15923 元/平方米, 同比增幅达到 29.5%，而高档住宅的租金也保持着稳步上升态势。由于成都市场整体供需旺盛，投资需求也持续释放， 带动了 2023 年成都高档住宅房价的迅速上升。但在四季度 359 号文发布后在一定程度上抑制了高档住宅市场的价格涨幅。观察近 5 年来成都高档住宅的价格上涨迅速，当前高档住宅市场仍处于市场初步发展阶段，市场空间仍很大。 二.2023 年成都住宅市场将更趋谨慎、保守 2023 年中央政府的各项调控政策将相继实施效用，对市场的开发商、购房者和政府部门的考验都很大，预计明年的 市场将趋向谨慎和保守。几个考验因素将左右市场走势： 近期中央经济工作会议指出 2023 年的货币政策将从 紧，货币放贷的趋紧将会影响到需求；同时，去年的 5 次加息将一次性体现在购房人还款压力上，不仅提高投资者门槛， 也开始影响首次置业者的需求； 中央对经济适用房、廉租房和限价房的关注将会带来 2023 年当地政府对保障性住房供应的更大规模的计划和投入，将分流消费人群。 市场供应规模的迅速扩大(2023 年前10 个月住宅供应增幅近 70%)将带给明年开发商较大的销售压力。 成都的外向型市场(外地人购房比例约 50%)特征，政策的抑制投资需求可能会影响到整体市场。 三.2023 年成都住宅市场虽面临很多不利变数，但预计明年房价依然会温和上涨 由于成都的经济发展面非常好，GDP 的高速发展势头将会继续，第三产业(如 IT、金融业)的巨大发展也会提供更多具有较强购买力的人群，城镇居民的收入水平也在较快的 增长。 刚性需求仍在增加，成都市政府计划每年将把 28 万 农民引入城镇，每年的结婚人群，高校毕业人群在增长。 3.预计中央政府在奥运会的重大国家利好下不会让国 民经济支柱性产业的房地产业发生剧烈变化，更可能的是一 种温和的调整。 4.“新特区”政策也将继续带来房地产市场的长期利 好刺激。 5.2023 年土地价格是历年来上升最快、幅度最大的一年， 土地成本的大幅上升也支撑房价。 四.优质商业租金稳步上涨，2023 年供应量有限 缘于高速发展的经济和购买力水平，成都的消费能力逐 渐增强，2023 年到 2023 年，成都优质商业的租金也保持稳定的增长。2023 年成都优质商业市场的总存量达到 29.5 万平方米，比去年增长 55%，新增供应量和吸纳量均达到了约10 平方米，市场平均空置率仅为 5.0%(第四季度)。优质商业的平均租金持续稳定上涨。目前优质商业首层平均租金三 季度达到 44.5 元/平方米/天，同比上涨 11%。 2023 年，成都新增优质商业项目的代表性项目主要有伊 仕丹百货、美美力诚天一店、王府井二期等。而 2023 年的 新增优质商业供应量将非常有限，因此预计 2023 年的租金也有望稳步上升。 五.优质写字楼市场发展迅速，市场需求仍旺盛 2023 年优质写字楼的总存量达到 73 万平方米，新增供 应量约 17 万平方米，总吸纳量约 10 万平方米。总体空置水平为 28.4%(三季度)，其中甲级写字楼空置率为 24.5%，乙级写字楼空置率为 33.7%。当前(三季度)优质写字楼的平均租金为每月每平方米 89.9 元，增幅 10.7%,其中甲级写字楼的平均租金为 105 元/平方米.月,乙级的平均租金为 68 元/ 平方米.月。部分高入住率的甲级写字楼由于可出租的办公面积较少而提高租金，乙级写字楼租金则保持平稳。 2023 年，成都新增优质写字楼的代表性项目有华敏?翰尊国际、香格里拉中心。未来两年，成都的优质写字楼供应 量较大(两年共约 65 万平方米，2023 年约有 20 万平方米供应)，人民南路沿线和东大街沿线将成为写字楼的重要发展轴，南部新区也将成为优质写字楼的一个重要