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物业纵横 PROPERTY ASPECT 收益性办公楼资产管理模式探究 文_严镔贤 随着房地产市场的发展，尤其是以收益性房地产为 店、银行、娱乐等配套设施决定了是否吸引到更多的租户前 目标对象的投资活动的增加，物业管理也逐渐拓展了服 来。商圈环境是影响办公楼租金的一个重要因素。 务领域和服务模式，出现了资产管理等新的专业服务模 交通状况。交通状况决定了办公楼出行是否方便，如 式。物业管理是房地产开发过程的延续，是以实现物业 轨道交通、公交线路和高速。对类似上海这样的轨道交 拥有者的预期目标、使物业保持良好运行状态为目的的 通十分发达的城市而言，收益性办公楼对交通的要求更 一种专业服务。本文以业主的投资回报率为核心，以收益 加细化到地铁是否直达、步行至地铁站的时间长短等。 性办公楼的租金收益为研究对象，探寻影响投资回报率 此外，也需要考虑通往高铁和机场的距离、是否便捷等 的因素，探究收益性办公楼的资产管理模式。 因素。 建筑设计。办公楼的建设设计简单描述就是硬件设 影响收益性办公楼租金收益的因素 施，主要影响收益性办公楼租金收益的因素有大楼外立 收益性办公楼租赁是商品交换的一种形式，业主以 面——通常情况下全玻璃幕墙的办公楼相对租金收益较 租赁的方式将房屋在某段时间内的使用权交付给承租人 高；其次是大堂，一般大堂的挑高较高、相对宽敞、采光 使用，并按约收取租金。影响收益性办公楼租金收益的 好的办公楼租金收益相对也较高；再次电梯配置、数量配 因素有很多，一般可分为先天因素与后天因素两大类。 置较高的办公楼能带给租户较好的体验。另外，电梯厅、 先天因素 走廊、卫生间的装修情况与光照度也影响着办公楼的整 先天因素一般是指办公楼所具备的人们无法改变的 体硬件水准。随着租户对入住体验、工作环境和绿色健康 因素，可以将先天因素归纳为：地理位置、商圈环境、交 要求的越来越高，一些顶级的收益性办公楼除了对比以上 通情况和建筑设计。 这些主要影响收益性办公楼租金收益的硬件因素外，还 地理位置。地理位置决定了办公楼处于该城市什么 会选择LEED、WELL进行认证来凸显自身的优势。 样的板块，比如上海的核心板块是人民广场、静安寺、 后天因素 徐家汇、陆家嘴。核心板块交通便捷、地价较高、配套齐 影响收益性办公楼租金收益的后天因素有很多，可以 全，伴随的商业价值也相对较高，因此地处核心区域的收 总结为写字楼交付使用后的租赁运营管理活动。从物业管 益性办公楼的租金水平也较高。 理行业角度看，收益性办公楼的先天因素很难改变，因此 商圈环境。商圈环境影响着办公楼的配套。随着办公 后天因素是本文讨论的重点。本文从市场调研的数据中 人群对配套需求越来越高，办公楼自身或周边的餐饮、酒 探寻影响收益性办公楼租金收益水平的后天因素。 100 PROPERTY ASPECT 物业纵横 收益性办公楼租金收益情况调研 圈，外观特征都属于全玻璃幕墙结构，因不同的产权类型 在研究收益性办公楼租金收益的后天因素之前，笔 造成当前租赁均价相差38.00%。 者先后调研了上海黄浦区人民广场、静安寺南京西路、普 案例三 华润时代