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基于文献综述的步行街定位研究与绩效评价城市商业街改造定位与绩效评价研究以1990年代以来四川北路商业街改造为例 1 研究背景 1.1 缺乏正确的定位 从20世纪80年代中后期开始，国内城市开始崛起街头建筑和商店改造（1）。尤其是1990年代以来,城市商业空间结构不断调整,各大城市的商业街陆续进入新一轮“升级换代”大改造阶段。一些位于城市中心区的传统商业街,在新一轮功能转型过程中地位不断下降。尽管这些商业街也进行了一系列规划改造工程,但收效甚微。目前我国很多老商业街在客流量和销售额上均出现了下降,很多新建商业街也出现了有店无市的局面(2)。 刘合林、刘建明(2005)、韩健徽(2006)等国内相关专业人士指出,造成这种境况的根源在于商业街开发建设缺乏科学合理的定位(3)。不当的定位在很大程度上已成为了城市各大商业街发展的桎梏。商业街的建设和改造必须遵循客观规律,根据所在城市和区域的基本功能和独有特征来确定商业街的定位。而科学合理的商业街定位,需要进行全面深入的调查分析和绩效评价研究(4)。 1.2 “泛中心化”:20世纪20 四川北路是上海开埠以后最早建成的几条马路之一,具有悠久的商业和人文发展史。1979年四川北路正式名列市级商业街,1980年代末至1990年代初四川北路曾与南京路、淮海路齐名,加上城隍庙豫园商城一同被誉为上海著名的“三街一区”商业街(图1、图2)。上海市这三大市级商业街各自都发展完善了与众不同的经营特色、消费群体定位以及不同的品牌创建方式,从而形成了三分鼎立的局面(表1)。 然而1990年代以来,随着社会经济水平以及居民消费方式和观念等时代背景的变化,上海市宏观商业发展环境逐渐转型,四川北路繁盛的景象背后隐藏的外部环境的尖锐挑战和自身的结构性危机也逐渐凸现——一方面在市级商业体系层面的影响力和竞争力日益式微,另一方面在自身内部功能结构层面还面临着艰难的升级困境。四川北路商业街的功能定位在内忧外患的变局中面临着前所未有的压力。 第一,城市商业空间不断重组和完善,市场竞争加剧。1990年代以来,上海大力发展以商业为主的第三产业,出现了“百业经商,经营百业”的局面。上海城市市级商业中心逐步从“三街一区”(1990年以前)到“四街四城”(1995年),进而向“四街六城”(5)(2000年前后)的格局转变,“泛中心化”已经成为上海商业空间结构发展的明显趋势(图3)。由于市场商品供应充裕,供需情况发生了明显的变化,由卖方市场向买方市场发展,商业市场竞争加剧。各层次商业中心都在抢夺消费者,分流购买力,割据市场地盘,上海的商业空间正在重组。对于四川北路这种以平民化定位、中低价取胜的市级商业街而言,不仅要面对其他市级商业中心的剧烈竞争,而且还要应对地区商业中心的崛起、居住区商业中心的完善以及专业特色商业街的挑战。对四川北路商业街发展形成最大压力的莫过于规划成为市级商业副中心的五角场商圈的崛起(6)。 第二,居民消费结构升级,新型商业业态涌现,特色定位和品牌战略作用凸显。随着经济收入水平的提高,上海居民的消费观念、消费结构和生活方式发生了明显转变(7)。在此基础上,新型商业业态和商业空间不断涌现、方兴未艾。除了传统的百货商店和杂货店以外,超市、便利店、专卖店、购物中心、仓储式商场、电子商业等新型商业业态和新型商业空间层出不穷。以连锁商业、品牌专卖店和大型购物中心为代表的新型商业业态,以其显著的优势,逐渐排挤了传统百货商业的市场空间。以四川北路为代表的传统商业业态主导的商业街,不断面临功能与业态结构重组的任务和挑战。 在这种宏观商业背景下,上海各大市级商圈纷纷抓住宏观战略机遇和地区资源优势,陆续进入“升级换代”大改造阶段。1990年代以来四川北路商业街前后进行了好几轮规划改造:1993年制定四川北路沿线改建规划,1994年启动第一次改造工程,1995年进行基础设施大改造。此后又经历了多轮改造,商业街定位也几经变化,但实施效果却不尽人意。到1990年代末,四川北路商业街的城市地位逐渐下降,客源逐渐流失,商业经营日渐萧条。 尽管造成四川北路商业街功能地位下降和后期难以崛起的原因众说纷纭(8),但在1990年以来四川北路衰落历程与历次规划改造迷局中,始终贯穿着定位转型的结构性难题——历次上海市中心城区商业规划均将四川北路商业街作为一条城市级商业街,然而四川北路自身的功能定位却徘徊不定。笔者认为四川北路商业街改造的定位问题具有典型代表性,蕴含了商业转型时代城市中心区商业街改造定位的某些客观规律。 2 为今后城市商圈提供参照 本研究试图通过对四川北路商业街改造的定位演变与绩效研究,探讨在消费升级、业态转型、品牌竞争的商业转型时代,大都市中心区城市商业街更新改造的定位与实施绩效之间的契合关系,进一步研究哪些因素会影响商业街的定位演变和相关改