物业公司三体系程序文件之设备管理控制程序.docxVIP

物业公司三体系程序文件之设备管理控制程序 　　1目的与范围　　确定、提供、管理和维护为实现管理和服务的符合性、环境、职业健康安全管理的要求以及正常运作所需的基础设施，以塑造良好形象，增强客户信心，保证服务和工作质量，提高工作效率。　　适用于根据合同由业主提交委托管理的各类公共运行设备、辅助设备与设施的使用、保养、维修、大修、更新、改造、封存、报废管理的控制。　　本公司自行购买的各类设备设施参照本程序进行管理控制。　　2引用文件　　Q/PM0501-20**《管理手册》　　3术语和定义　　3.1本程序采用GB/T19000-2000、GB/T24001-20**、GB/T28001-20**标准的术语和定义。　　3.2设备管理：按照科学的管理方法、程序和技术要求，对各种物业设备进行的基础管理、日常运行管理和维修管理。　　3.3设备基础管理：指对物业设备的基础资料管理、标准化管理、规章制度的建立及教育培训等管理活动。设备基础资料包括原始资料、运行资料和维修资料。　　4职责　　4.1工程技术部负责策划、组织、指导、协调、监督各单位设备设施的管理，设备设施中、大修、更新改造、封存报废的审批。　　4.2各管理处、子公司设备管理部门/人员负责在管项目设备设施的资料管理、保管、使用、运行、操作、维修、保养、更新、改造、封存、报废的日常管理与实施。　　4.3公司财务稽核部负责设备设施大中修、报废与更新等费用筹措原则的制定以及费用使用审核。.-物业经理人　　4.4大型设备设施的维保、改造等应根据合同评审程序由各单位初选供方，由工程技术部进行统一评审，报总经理批准后确定。　　4.5各部门负责对本部门管理和服务所需的设备设施的使用和日常维护。　　4.6总经办负责办公设施使用、维护、维修管理和控制。　　5工作程序　　5.1设备设施的确定　　为实现服务符合性所需的基础设施、服务提供设备和支持性服务工具应包括：　　a)服务与公共设施：软件和硬件，如计算机管理网络、通讯设施、运输设施、水、电、气(汽)供应、道路及排污管线等;　　b)共用设备：供电系统、给排水系统、消防系统、通讯系统、暖通空调系统、通排风系统、污水处理系统、电梯系统、有线电视系统、安保监控系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、计算机管理网络系统等;　　c)支持性设备和工具，如维修、养护、保洁、绿化用的设备和工具等;　　5.2基础设施的提供　　5.2.1业主按合同和法规要求提供共用设备、服务设施、公共设施、物业用房，公司由工程技术部牵头，相关管理处、子公司人员参与共同进行接管验收。　　5.2.2物业服务所需的办公、服务、维修用设备和工具，由公司各部门、管理处子公司提出申请，填写《__月采购计划表》，注明设备设施工具名称、用途、型号规格、技术参数、单价、数量等，主管领导审批，必要时征得业主同意，总经理批准，总经办组织购买，需要时，相关部门应协助选型。　　5.3接管设备的验收　　5.3.1设备的接管与验证(收)，由公司分管总助组织，工程技术部牵头，管理处、子公司有关人员参加与开发商办理设备交接验收及资料移交手续。　　5.3.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。　　5.3.3设备接管验收四个确认　　接收确认(AQ)　　a)包装确认：包装符合运输要求，不破损，不损伤设备表面;　　b)设备确认：名称、规格、型号、厂家、新旧程度符合合同要求;　　c)设备部件确认：零部件、备品备件、检测仪器仪表、辅助零部件等符合合同要求。　　d)文件资料确认：各种技术资料、图纸、说明书等文件资料符合合同要求。　　安装确认(IQ)　　a)安装技术确认：安装过程、位置、环境符合相关技术标准、图纸和说明书;　　b)能耗系统确认：运行所需能耗系统如：电、气、水是否符合设备设计标准;　　c)辅助系统确认：运行所需辅助系统如通讯、过滤冷却装置符合设计标准。　　设备运行确认(OQ)　　a)检测仪表精度确认：检测仪表精度应符合厂家提供的标准;　　b)设备功能确认：各项功能应符合相关技术标准达到使用目的;　　c)安全装置确认：符合相关国家规定。　　设备工艺确认(PQ)　　a)符合工艺流程　　b)已确定检验检测方法及品质标准。　　5.4设备的标识、建帐和资料管理。　　5.4.1设备与系统的标识　　设备与系统的标识执行《设备及管道的识别色、识别符号与标识方法》。所有设备均实行单机悬挂设备卡，标识该机的编号、厂家、技术参数、责任人、运行状况等主要参数。设备卡及系统标识由管理处、子公司负责制作、填写、塑封、统一张贴于醒目位置。　　5.4.2设备