广东广物地产中山项目定位报告_96PPT_XXXX年.pptxVIP

报 告 说 明;5、同时我们从客户调研数据中，中山客户对园林的关注度较大，因此我们认为这个项目的两点一线尺度应该做大，使项目给客户的感觉更大气、豪气，商业街的展示面应该大一些，给客户可看的内容多一些，层次多一些。 6、整个项目达到54万方，但根据周边项目每年消化情况，单盘的年消化量顶多达到4万方左右，因此我们对项目的开发建议，前面一至两期需要适当控制开发面积，控制在6-8万的年开发建面。 7、同时结合项目的周边配套分析，项目周边配套较弱。项目原来配套是有一个幼儿园。参考以往大型项目的开发模式会引进一所知名中、小学。但项目北面10分钟路程有一所中山市一级的将军小学，建议与其密切联系，确保业主子女就读学位。这将是此项目的一个重要突破点。 8、由于广珠轻轨、广珠西线的今年开通。此项目向北和向南延展的可能性大为的增加。佛山容桂的房价和中山市区的目前远远高于本区域，因此建议加强在容桂的拓展，并在开通后在轻轨站口开设往返巴士。前期作为售楼巴士，后期可以作为对业主收费的公共巴士。 ;广物中山项目定位报告;一、市场环境分析;;中山城市简介——;1、中山经济发展——GDP持续增加涨幅降低，第二产业为增长主导;除2007年外，房价的涨幅均低于GDP的涨幅，为房地产发展提供持续经济动力； 同比广州市和惠州市，中山市房价收入比偏高，房价存有涨幅空间；;3、规划发展研究——;4、房地产市场分析——中山全市整体市场目前库存维持低位，成交量有所放缓，价格基本保持平稳;; ;2、南头镇经济发展——家电业助推GDP迅速增长;3、南头镇经济发展——在周边镇区中处于中等水平;4、黄圃镇发展;5、顺德容桂发展;南头镇及周边经济发展小结;5、南头及周边房地产发展;南头及周边房地产项目——南头镇项目较少容桂黄圃项目较多;南头个盘研究——江临世家(南桂园四期);户型;地址：南头镇东福路（与项目较近） 占地面积：24000平方米 建筑面积：66000平方米 总户数：605户 容积率：2.03 绿化率：32% 开盘时间：07年10月至09年3月 建筑形态：小高层电梯房 户型：两房N+1、三房N+1、首层赠送多功能地下室、复式的四房、五房两厅、附送阳光花园 建筑立面：波浪形流线设计 价格：2500-2800元/平方米（2009年3月） 小区由美国HOOP设计公司设计，以品位、阳光、绿色为设计依托，强调住宅与阳光，生活与品位，视野与绿色的协调关系，创造出功能布局合理且居住休闲相结合的人文社区。 ;蔚蓝海岸户型特点： 1）双阳台花园，景色更加开阔； 2）N+1户型，功能多变，使用率高； 3）卧室带飘窗，光线充足，视野开阔； 4）室内布局紧凑，各功能区间有效分隔离。;黄圃个案研究——阳光假日;推货 日期;从09年新推货量构成来看，三房的比例占到60%，两房占比40%；其中以小两房和小三房所占比例较大； 从09年产品去化速度看，两房的去化较快，代表了项目周边存在一定的首次置业人群；其次90-93方小三房去化速度较快，反映了随着价格的上升许多改善型客户转向总价较小的户型转移；四房的去化率最低，说明该区域大户型购买力不足； 从各月销售量看，阳光假日总体消化速度较慢，即使在黄金月期间也只销售25套住宅； ;黄圃个案研究——奥城花园;推货日期; 从09年新推货量构成来看，两房、三房和四房的比例约为1：1：1； 从09年产品去化速度看，8月份推出的四房单位现仅售出11套；11月初推出的168套售出61套，其中以两房和三房各占一半比例；其中以95方大两房和115三房销售率最高；;黄圃个案研究——蓝天金地——价格低两房消化量大;三角个案研究——嘉怡华庭—交通便利价格较高;三角个案研究——旭日御华庭—配套成熟，户型方正;容桂市场——产品结构多元化，均价突破5000元;小榄市场——以大户型为主，价格逾5500元;35;南头及周边房地产市场现状小结;;地块所处位置——两镇交界处无利好行政配套;105国道;教育医疗配套——相对缺乏;生活商业配套——生活配套缺乏，距离商业中心远;周边大型企业——周边企业众多，为项目提供客户源;项目位置及配套小结;44;西北——滘心村居民住宅楼; 目前宗地内，项目一期中商业中心已完成主体结构，其余住宅楼已完成大部分的打桩工作，部分主体工程已砌至3层左右； ;47;48;已建的项目一期情况;;1、优势分析（S）;2、项目劣势分析（W）;3、机会分析（O）;4、威胁分析（T）;项目SWOT分析小结;;;南头及周边的人最喜欢什么样的社区？;我们在周边的地位应是如何？;应该给消费者什么样的印象？;;62;外来人口 外来人口比重大，外来人口比重大，南头镇约有7万外来人口，黄圃有外来人口5万人，约占两镇总人口的50%，庞