世联_江西_上饶鄱阳县_住宅项目整体定位与物业发展建议(终稿)_79PPT.pptxVIP

鄱阳住宅项目整体定位与物业发展建议(终稿);Part 1 项目界定与目标体系建立 Part 2 城市宏观背景 Part 3 房地产市场环境分析 Part 4 项目核心问题与整体*制定 Part 5 项目整体定位 Part 6 物业发展建议 Part 7 分期开发与经济测算;Part 1 项目界定与目标体系建立;项目区位——位于江西省上饶市鄱阳县，鄱阳是江西的人口大县和农业大县。;项目位于鄱阳县城老城核心区周边，周边聚集多重城市配套资源，同时，距离县城新发展区——城北新区较远。;项目临近县城核心区，周边核心教育生活医疗商业等城市要素聚集，生活非常便利。;交通条件——扼守莲湖双港两个比较富裕乡镇的进出要道，滨洲路改造将进一步提升项目的通行条件与城市形象。 ;地块四至——南侧临鄱阳二中和阳光花苑小区，具有较好的城市界面；项目北侧为沼泽地，视野比较宽阔；东西两侧的宿舍和自建房形象较差。;地块条件——龙背之上的**宝地。且地块中部部有35米地势高差，内部有一些可保留成树，规划设计中可充分利用这些现有资源。;项目经济技术指标;项目外部资源1——南侧临鄱阳最好的初中，强势教育资源将带来部分相关置业群体;项目外部资源2——西侧和北侧的景观资源可远处眺望，景观视野较好，观景效果佳；与项目没有直接使用关联。;项目界定——对项目价值的梳理与思考;开发背景——客户目标和项目约束条件是我们工作的前提;;项目目标解析及初步思考;Part 1 项目界定与目标体系建立 Part 2 城市宏观背景 Part 3 房地产市场环境分析 Part 4 项目核心问题与整体*制定 Part 5 项目整体定位 Part 6 物业发展建议 Part 7 分期开发与经济测算;Part 2 城市宏观背景;鄱阳县是江西的农业大县，是著名的国家商品粮棉油猪鱼基地县，江西省的人口大县 ;鄱阳近年来经济增长迅速，经济总量在上饶各县市中位居前列，但由于大量农业人口影响，人均水平GDP较低;鄱阳是江西省最大的劳动资源大县，每年有40万外出务工和经商人员，这些人收入较高，构成了鄱阳县城的中高端消费主力群体 。;随着城市经济发展与外出务工人员返乡，鄱阳人民收入水平逐步增加，消费能力得???提升，居民存款增长较快，为置业提供了资金保证;鄱阳以第一产业为主，长期以来传统农业占主要比重，近年来二三产业增长迅速;鄱阳工业园主要分布在周边乡镇，乡镇企业发展规模小，相对缓慢，对县城消费力的增长没有突出贡献。;;县城分老城区城东区和城北新区三大区域，目前老城发展最为成熟，城北新区是近年县城规划发展的新区。;;鄱阳十一五规划：优先发展新城，加强城市环境城市配套建设；全面改造老城，老城的交通体系和城市功能将日臻完善;根据湖城*实施计划，城北新区将增加教育配套；同时老城区的知名中小学和医院也将扩建，老城的教育医疗中心地位短期难以动摇;从县城近期规划重点看，城北新区建设重点集中在城市环境城市服务设施以及教育配套，但缺乏明确的大型商业配套与商业设施建设，对于居住便利度而言，仍然是难以解决的问题，将影响城北新区的未来居住价值提升。;从规划看，县城先向北再向东发展，但从城市环境生活配套等方面看，老城仍是未来城市中心级的公共中心，居住价值短期内无可取代;城市宏观经济发展与城市发展区域价值分析小结——;Part 1 项目界定与目标体系建立 Part 2 城市宏观背景 Part 3 房地产市场环境分析 Part 4 项目核心问题与整体*制定 Part 5 项目整体定位 Part 6 物业发展建议 Part 7 分期开发与经济测算;Part 3 房地产市场环境分析;鄱阳县房地产市场经历了集资建房自建房到商品房的过程，目前市场上以商品房开发为主流;从总体经济发展带动房地产发展角度看，鄱阳房地产市场发展迅速，但仍处于启动阶段;外地开发商的进入，使得近年商品房均价大幅提升，06年供应加大，需求回落;鄱阳县城每年土地出让量约300亩，06年后土地出让的市场化程度提高，也将推动商品房市场的发展;土地供给以城北新区为主，老城区土地供应较少，未来几乎无新增供应，老城新建大规模住宅项目将成为市场稀缺;县城未来土地开发强度将逐渐提高，从规划条件看，小高层是未来的市场产品趋势;鄱阳房地产市场大致分为四大板块——;1.老城区：传统的县城核心区，拥有完善配套和便利交通，地段为住宅增值，仍然是价格最高的板块，未来有少量供给;2.城北新区：城市主要发展方向，大规模商品房开发区域，整体开发水平高，但目前人气不足，入住率低;3.新老城区结合部：从老城区向城北蔓延的自然发展带，项目多分布在鄱阳湖大道两侧，价格平台介于