吉首市地块调研报告.docVIP

吉首市地块调研报告 市场环境 1.1基础经济指标 2010年吉首市城市GDP总量为71.32亿元，人均GDP为25822 元，城市人口29.82万人。 2.2城市发展规划 吉首市由南北方向呈带状分布，北面为吉首市老市区，南面为乾州新城区。乾州新城于2000年开始开发，是目前吉首市发展的主要方向，目前大量市政机关包括市委市政府已迁入乾州新城，州政府也在规划搬迁。而老城区的发展几乎陷入停滞。 2.3房地产开发现状 目前吉首市进入开发环节的房地产开发项目共有43个，涉及总开发体量接近600万方。 现有项目中进入销售环节的商品住宅项目28个，总开发量接近400万方。现有项目中已投入市场的开发量为200万方左右，其中已销售面积80—100万方左右。其中位于老城区的项目一共11个，其中有3个已进入尾盘期，剩余8个的投放市场面积为70万方左右，整体去化率接近50%，存量面积为35—40万方。 2.4项目调研分析 采用8个典型项目数据进行分析 项目名 项目位置 项目体量 户型面积 销售均价 去化速度 新城花园 乾州新区中心位置 20万㎡ 90—150㎡ 3100元/㎡ 2008年启动，目前一、二期去化率达到70%，三四期未开 世纪山水 乾州新区中心位置 80万㎡ 90—140㎡ 一期1组团3300元/㎡，一期2、3组团3650元/㎡ 开盘1年多，目前一期20万方左右去化60%—70% 财信中心 老城区市中心位置 25万㎡ 100—140㎡ 2期3160元/㎡ 住宅共2期接近15万方，2008年开盘，目前住宅已进入尾盘 山水豪庭 老城区东部边缘 5.2万㎡ 100—140㎡ 2900元/㎡ 目前开盘两个月，销售状况不理想，去化率不足30% 体育星城 老城区地块旁边 3.1万㎡ 100—150㎡ 2900元/㎡ 住宅27000方共200套，前年开盘，目前尚有10余套 一品阳光 新老城区交界处 3.8万㎡ 30—130㎡ 2850元/㎡ 开盘一年多，去化率50%—60% 山水华府 老城区西部边缘 6.4万㎡ 100—140㎡ 2900元/㎡ 开盘一年，去化率不佳 湘西一号 老城区火车站旁 3.6万㎡ 90—150㎡ 3070元/㎡ 开盘一年多，去化率40%左右 九龙山庄 乾州新区南部边缘 40万㎡ 100—150㎡ 2100元/㎡ 开盘一年多，去化率30%左右 目前吉首市商品房主流均价为2900元—3000元/㎡之间，户型需求比较复杂，整体去化速度不佳，项目开发周期普遍较长。其中世纪山水一期整体均价达到3500元/㎡，为目前吉首商品房房价最高盘。九龙山庄因其位置较偏，目前成交均价为2100元/㎡左右，相对主流价格较低。 地块条件 2.1地块基础数据 地块面积44.5亩，容积率5.5，总建筑面积16万㎡左右。地块东西高差3米左右，无拆迁。 2.2地块周边环境 由于过去10年及目前吉首市政府的城市发展规划重心都在乾州新城，导致地块所在的老城区发展几乎停滞，目前地块周边环境差，缺少完整配套。地块周边居住人群层次较低，有能力改善居住环境者基本都已经搬迁，地块周边的居住人群消费能力差。目前以无经济实力的中老年居民以及租住人群为主。 地块所临环城南路无任何商业氛围，而周边消费群体被地块背面的红旗路、武陵路截留。环城南路以车流为主，人流量很小，人气很低。道路东侧有一定量的商铺，空置率很高，并且经营业态以汽车销售及汽车周边产业为主。道路西侧分布小区的开门方向基本全是向西，往红旗路开门。由此导致地块基本无商业价值。 地块旁边有一个商品房开发项目体育星城，目前销售均价2900元/㎡，前年开盘，开盘均价为2550元/㎡左右，三年来均价上涨仅为300元/㎡。目前地块周边二手房价格在2100—2400元/㎡之间。 2.3地块评估 地块处于贫民区，周边环境差，无完整配套，地块基本无商业价值。地块周边二手房及租房需求较大，新建项目去化速度慢，开发周期长，利润空间小。地块所在区域受周边环境及城市发展规划的影响，未来的成长空间受限，项目定位较低款，价格上升空间小。地块条件与公司发展战略不吻合。