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3.2 物业管理投标 第一页，共十四页。 一 、 物业管理投标的概念与原则 1. 物业管理的投标：符合招标文件要求的物业管理企业根 据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家 有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投 标活动。 2. 物业管理投标原则： (1)真实性原则，即投标人的投标书内容要真实，不 能弄虚作假。 (2)正当竞争原则， 一则参加投标的物管企业要反对其 他参与竞投的物管企业进行不正当竞争行为，倡导企业 遵守商业道德；二则参加竞投的物管企业要约束自己不 正当竞争。 第二页，共十四页。 1. 物业管理投标的准备阶段 2. 物业管理投标的实施阶段 二、 物业管理投标的程序 第三页，共十四页。 (1)取得从业资格： (2)筹措资金 (3)收集招标物业相关资料 (4)进行投标可行性分析 1. 物业管理投标的准备阶段 第四页，共十四页。 1)招标物业条件分析 2)本公司投标条件分析 3)竞争者分析： 4)风险分析 (4)进行投标可行性分析 第五页，共十四页。 2. 物业管理投标的实施阶段 (1)购买、阅读招标文件 (2)标前调查与现场考察 (3)制定管理服务方法及工作量 (4)制定资金计划 (5)标价试算 (6)标价评估与调整 (7)办理投标保函 (8)封送标书、保函 第六页，共十四页。 (1)购买、阅读招标文件 首先，阅读招标文件，对前后文不一致、内容不清晰 的情况及时发现，找出错误，再按其不同性质与重要性， 将错误与遗漏划分为“招标前由业主明确答复”和 “计入索赔项目”两类。 此外，投标公司还应注意招标文件中的各项规定，如开 标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设计 说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视，做 出仔细研究。 第七页，共十四页。 (2)标前调查与现场考察 1)在物业竣工前期介入：应现场查看工程土建构造，内外安装的 合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、 电力交通通讯设备等，做好日后养护、维护要点记录，图纸更 改要点记录，交与开发商商议。 2)在竣工后期介入，应按以下标准视察项目； ①工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求；②技术经检验 是否达到国家规定的质量标准，能否满足使用要求；③竣工工程 是否达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常；④ 设备调试、试运转是否达到设计要求；⑤是否确保外在质量无重 大问题；⑥周围公用设施分布情况。 第八页，共十四页。 1)将招标项目参数列出，越细越好； 2)分析项目的难点，确定重点，有针对性管理； 3)人力配置； 4)确定分阶段达到的目的； 5)做出的服务项目达到的满意率； 6)成本测算； 7)经济效益分析； 8)社会效益分析； 9)需要招标单位提供的帮助、条件； 10)整个工作安排。 (3)制定管理服务方法及工作量 第九页，共十四页。 1)制定资金计划的目的主要有： 一是复核投标可行性研究结果； 二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩的 准备。 2)通常物业管理公司经营中主要的现金流入和流出项 目为： ①标书规定的预付款、保证金等。 ②接管期间费用支出。 ③接管期间收入。 ④其他资金来源。 (4)制定资金计划 第十页，共十四页。 1)明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件； 2)计算或复核服务工作量； 3)掌握了物业现场基础信息； 4)掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用； 5)拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。 (5)标价试算 第十一页，共十四页。 (6)标价评估与调整 评估内容大致包括两个方面： 一是价格类比； 二是竞争形势分析。 第十二页，共十四页。 1)办理投标保函经过以下程序： (1)向银行提交资料：投标人须知，保函条款、格式及 法律条款等。 (2)填写《要求开具保函申请书》及其他申请所要求填写 的表格， 一式三份。 (3)提交详细材料，说明物业管理服务量及预定合 同期限。 2)投标保函的主要内容：担保人、被担保人、受益 人、担保事由、担保金额、担保货币、担保责任、 索偿条件等。 (7)办理投标保函 第十三页，共十四页。 内容总结 3.2 物业管理投标。 （1） 真实性原则， 即投标人的投标书 内容要真实， 不能 弄虚作假。 （2） 正当竞争原则， 一则参加投标的物管企业要反对其他参与竞投 的物管企业进行不正当竞争行为， 倡导企业遵守商业道德。首先， 阅读招标文件， 对前后文不一致、 内容不清晰的情况及时发现， 找出错误， 再按其不同性质与重 要性， 将错误与遗漏划分为“招标前 由业主明确答复 ”和“计入索赔项 目 ”两类。此 外， 投标公司还应注意招标文件中的各项规定， 如开标时间、定标时间、投标保