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跟万科学拿地：全套评估策略在这里了 阅读引语都说：地拿砸了一切都砸；今天告诉你，万科 为什么拿地从未砸过 难道万科有神灵在保佑？非也，原 因很简单，只因为万科有下面的 5 个拿地大法： ⊙万科城市进入策略研究方法⊙万科城市评价标准⊙万科 城市地图编制工作思路⊙万科根据土地进行客户细分策略 ⊙万科获取利润最大化的方法第一部分：万科城市进入策略 研究方法? 万科的研究思想(一)大区域中的城市发展阶段? 万科的研究思想(二) 以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业 战略发展要求，进行初步的城市筛选； 通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价 值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入； 根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断 聚焦区域； 借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目 标城市七次筛选确定目标城市我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区▌ 第一次筛选：中国城市梯级划分● 什么是城市群 城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市 为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在 经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、 城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大 的城市群即可构成经济圈。 为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工； 城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分 城市划分为 17 个城市群及城镇密集区 根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级 一级城市群经济总量达到 10000 亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群； 二级城市群经济总量在 5000~7000 亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群； 三级城市群经济总量在 2000~3000 亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等； 经济总量 2000 亿以下为四级城市群 根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市 进行等级划分与排序中国代表城市梯级模型 同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区 域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包 括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异； 同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排 序，以反映购买力差异；城市发展阶段与进入建议▌ 第二次筛选：集团发展要求▌ 第三次筛选：房地产市场价值实现潜力 计算说明： 城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、 常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算； 城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不 符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面 积作为计算指标。▌ 第四次筛选：房价快速上升条件 城市研究总结：房价快速上升的指标关系优选城市房地产指 标 投资潜力指标 1、经济发展情况（GDP、人均 GDP、GDP 增长率）2、房地产开发投资规模（固定资产投资、房地产投资） 3、人口规模（常住人口、市区人口） 4、人均使用面积规模（人均住宅使用面积） 5、供给规模（施工面积、竣工面积） 6、需求规模（销售面积） 7、购买力水平 （人均可支配收入、人均储蓄余额、恩格尔系数）投资风险指标 1、房地产投资风险：房地产投资/GDP、房地产投资增长率 /GDP 增长率 2、购买力风险：房价/人均可支配收入、房价增长率/收入增长率 3、供求风险：施工/销售、竣工/销售▌ 第六次筛选：城市群优势比较 促进城市群发展的六大主导因素▌ 第七次筛选：成功经验借鉴 企业优势条件 企业限制条件第二部分：万科城市评价标准以下指标和内容 是投资发展中心提交的城市评价报告中必须涵盖的部分，除 此之外，可根据当地的具体情况增加其他内容，以期对项目 的市场前景和盈利前景进行详尽说明。 城市模型配套文件: 城市评价报告标准模板 主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对 特定城市宏观市场的把握和判断。 一、城市市场趋势评价指标 新开工面积 / 施工面积指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映 1~2 年后的预售 供应量和 2~3 年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积比值的变化趋势。 施工面积 / 销售面积 指