在建工程-以及抵押必须的条件和注意事项解读说明文书.docxVIP

. . 有关要求，银行在确定在建工程抵押物价值时，可委托房地产评估机构对拟抵押的在建工程进行评估，在评估的基前或者保险责任开始后，投保人都可以向保险人要求解除保险合同(即退保。虽然抵押权存续期间，保险单正本在房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵 有关要求，银行在确定在建工程抵押物价值时，可委托房地产评估机构对拟抵押的在建工程进行评估，在评估的基 前或者保险责任开始后，投保人都可以向保险人要求解除保险合同(即退保。虽然抵押权存续期间，保险单正本在 房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵 金，并取得国有土地使用权证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、 什么是在建工程，以与抵押必须的条件和注意事项 一、定义 指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连 同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程是指 经审批正在建设中的房屋与其它建筑物。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式， 因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时， 又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。但是，在建工程抵押毕竟不同 于已取得房屋所有权证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定 因素较多，隐含较多的风险，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损 失。本人就此针对在建工程抵押贷款有关问题做一些探讨。 二、法律依据 关于在建工程抵押的法律依据，《担保法》未作明确规定。 最高人民法院关于 适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定： “以依法获准尚未建造的或者正 在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的， 当事人办理了抵押登记，人民法院可以认 定抵押有效 ，该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。根据民法物权原理，物 权的成立与存在须以标的物的存在为前提。抵押权作为物权的法定内容之一， 亦应 遵循这个规则。而在建工程在完工以前，虽然已具备物的一些特征，但尚不具备完 整意义的物质形态，显然不是完整的物。所以，银行在办理在建工程抵押贷款时更 应规 X 操作程序，有效规避法律风险，确保信贷资产的安全。 三、抵押的条件 《担保法》司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确，但对在建工程抵押 的条件未作具体规定。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押 限定为： 抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使 用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款 履行担保的行为。 根据《担保法》司法解释、 《城市房地产抵押管理办法》 与其它 . . 、撤销保险的，保险公.司应该与时通知银行。〞万一抵押人不交纳保险费或中途中断、撤销保险的，银行应以自，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。所以，银行在审查时应重点要把握以金，并取得国有土地使用权证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、 、撤销保险的，保险公.司应该与时通知银行。〞万一抵押人不交纳保险费或中途中断、撤销保险的，银行应以自 ，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。所以，银行在审查时应重点要把握以 金，并取得国有土地使用权证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、 以把开发企业已经缴清税款作为银行接受在建工程抵押贷款的前提条件。〔七〕、土地抵押转为在建工程抵押过程 法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件： 1、在建工程抵押贷款 的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程 为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在 建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权 种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。 2、在建工程占用 X 围内的 土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。 3、《城市房地产抵 押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许 可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权 证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵 押，还必须取得建设工程施工许可证。 4、投入工程的自有资金必须达到工程建设 总投资的 25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。 四、需要注意的问题 〔一〕 在建工程抵押 X 围的界定。 根据 《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押在建工程包括在建建筑物本