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小产权房的成因分析 所谓小产权，是指不符合住房和建设计划的第三方不得出售给非物质集中居民的房屋。有学者认为, 小产权房为“在集体土地上开发的商品房”;还有学者认为, 小产权房是指在农民集体土地上, 由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅, 并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。建设部认为, 在众多城市郊区, 一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼, 除用来安置本集体经济组织成员外, 还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售, 这些房子俗称小产权房。小产权房是人们约定俗成的称谓, 其实, 从法律上讲, 产权无所谓大小之分, 只有合法不合法之别。合法的产权受法律保护, 不合法的“产权”实质上没有产权。 现在全国各地均不同程度地存在着小产权房, 在大中城市尤其严重。据统计, 到2008年初, 北京市的小产权房占到房地产市场的20%; 2009年6月, 深圳住宅总面积约为2.6亿平方米, 其中小产权房高达1.6亿平方米, 比例已经超过60%。石家庄作为省会城市, 其小产权房问题由来已久, 小产权房也达到相当规模。相关部门为解决小产权房问题, 也出台过一些政策措施, 收到了一些成效, 但是, 从根本上解决这一问题还有待时日, 还有待于建立在科学理论基础上的政策出台。为准确了解石家庄市的小产权房现状, 分析其形成原因, 探究其破解对策, 我们进行了详细的社会调查和理论研究, 拟提出合理性的建议和意见。 一、 石家庄小产权住宅的形成和现状 (一) 要利用好土地使用权 《宪法》第10条规定:“城市的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于集体所有。”《土地管理法》第43条规定:“任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地;但是, 兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的, 或者乡 (镇) 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”根据这些法律规定, 城市的土地属于国家, 农村除属于国家所有之外的土地归集体所有。城市居民拥有房屋需要使用国有土地的, 可以通过两个途径解决, 一是申请国有土地使用权之后自建房屋;二是购买城市的商品房、经济适用房等法律允许购买的房屋。第一种方式几乎很少用到, 一些地方出现过的城市居民个人申请土地、集资建房就属此类, 但是由于种种原因, 真正实施的微乎其微。第二种方式最常见, 城市居民主要通过购买商品房来取得土地使用权。对于农村居民, 应当通过向集体申请而取得集体土地使用权建造房屋。相关法律还规定, 城市居民不得购买农村宅基地和农民的房屋。除农村集体建设用地之外, 其他单位需要使用集体土地进行建设 (包括商品房建设) 的, 应当先由国家将该土地征收之后, 由国家出让或转让给使用单位, 该单位才能够使用。多年来众所周知的事实是国家以极低的价格从农民集体手中把土地征来, 而转手以高价出让, 从中获得巨额差价。对于本身还相对贫穷的农民集体而言, 宪法规定自己享有所有权的土地却被国家以法律规定的唯一手段拿去赚取高额利润, 总是心有不甘。所以, 一旦有机会实现土地的最高价值, 农民集体就义无反顾地去实施, 而不惜违法, 特别是当全国各地的小产权房风起云涌而又法不责众时, 农民集体就更加无所顾忌了。就石家庄市而言, 小产权房主要集中在两种地方, 一是市区的城中村和市郊农村, 二是郊县的风景名胜区。后者如平山县的温塘、元氏县蟠龙湖等地。不论城市还是农村, 农民集体充分发挥“资源优势”, 开发房地产出卖, 这是实现利益的本能使然。这种追求利益最大化的本能本无可非议, 但是当该行为与宪法、国家耕地保护制度、城市规划建设制度等相冲突时, 就需要我们从两个角度进行反思, 一是这些违法行为为何愈演愈烈, 应如何查处?二是现行法律制度是否合理? (二) 购买小产权房“能有个住的地方就行”,投资 就全国而言, 近年来城市商品房价格的持续高涨导致许多人望楼兴叹, 小产权房低廉的价格促使许多相对贫困的城市居民实现了居有定所的梦想。虽然国家为解决中低收入者的住房困难, 出台了经济适用房制度, 但由于其数量及条件的限制, 远远不能满足社会的需要。石家庄市民坦言:购买小产权房“能有个住的地方就行”。 石家庄市2000年前后商品房的价格在1300元/平方米左右, 而到2009年, 城市中心区和平路附近的房价已经达到5800元/平方米。与北京、深圳、上海等大城市相比, 石家庄市的房价上涨速度还较低, 但是城市居民的收入增加速度也相对较为缓慢。与同期商品房价格相比, 小产权房的价格一直处于相对较低的水平, 2000年石家庄市小产权房的价格为800元/平方米, 2009年为2200元/平方米 (上水园房价) 。