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上海城市居民住房支付能力分析 作为衡量居民家庭支付能力的指标，房地产收入比已按照国际惯例的4-6倍标准进行调整，价值范围以确定。房价收入比的合理取值范围长期受到争议。世界银行住房问题研究的专家里诺德 (Bertrand Renaud) 在1989年10月香港大学城市研究中心的一份报告中指出发展中国家房价收入比在4-6之间。但该结论的取得是从部分经济增速不如我国强劲的国家归纳而得, 并不一定适用于我国。为深入了解我国的居民的住房支付能力, 需要结合我国的实际情况来进行分析, 本文以上海为例对我国的居民住房支出负担能力进行分析。 一、 住房支付能力分析 只有选择合理的房价收入比取值范围, 才能够准确地得知城市居民的住房支付能力。由实际情况可知, 城市居民住房支付能力的主要来源是存款与贷款, 存款能力决定了其自身的住房购买力;而贷款能力则决定了居民是否有充足的能力来补足自身缺乏的住房购买力。因此, 居民存款与贷款对于房屋价格的承受能力便是衡量其住房购买力的关键。 (一) 有关年龄和工作年限 上海普通城市居民的存款主要来源是工资收入, 那么可以将居民的最大工作年限视为存款的最长年限。假设:第一, 居民住房存款是五年以上的长期存款;第二, 居民平均家庭年收入采用可支配收入作为指标, 然而在此基础上需要加以调整。第三, 根据国家法定的一般企业职工退休年龄是男性年满60周岁, 女性年满50周岁, 女干部则是年满55岁。那么, 上海市居民的最大工作年限是32-42年, 则取中位数37年作为上海市居民的最大工作年限, 即上海居民的最大存款年限。在上述三个假设条件之下建立存款对房价承受能力的函数: 将指标带入公式 (1) 、 (2) 可以得到上海居民的存款-房价收入比为4.5, 即当上海居民拥有完全住房支付能力时, 房价收入比为4.5, 在该房价收入比水平下的住房价格便是上海居民所能够承担的房屋价格的下限。 (二) 居民的贷款能力分析 上海居民如果主要依靠贷款来支付所有房款, 则需要从商业银行贷款渠道获得现金, 并通过每月偿付一定的金额来偿还所有的住房贷款。根据中国银监会实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中规定:借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下。假设:第一, 居民住房贷款是五年以上的长期贷款;第二, 居民偿还贷款的主要资金来源为工资收入, 将居民最大工作年限视为能获得可支配收入的年限, 那么居民有能力偿还贷款的年限就是最大工作年限37年。第三, 上海居民通过每月使用等额本息的方式来偿付住房贷款, 不考虑居民突然拥有巨大偿付能力, 从而能一次性付清所有住房贷款的可能性。第四, 居民可承担的最大贷款额即累计的每年还本付息额, 是由居民年均可支配收入决定, 由于月还款额不得超过收入的一半, 则假定居民最大贷款能力便是在最大工作年限条件下, 居民累计年均可支配收入的一半。在上述四个假设条件之下, 由于贷款本金即是居民通过贷款支付方式能够承受的最高房价, 则可以得到: 根据假设四可以建立每年最大等额还本付息额与居民可支配收入的关系式: 在居民贷款所能够承担的最高房价情况下, 房价对于住房贷款的比为: 联立公式 (3) 、 (4) 、 (5) , 将指标带入公式整理得到上海居民的贷款-房价收入比为7, 即当上海城市居民缺少住房支付能力时, 房价收入比为7, 在该房价收入比水平下的住房价格便是上海城市居民所能够承担的房屋价格的上限。 根据上述计算, 上海房价收入比的合理取值范围便是4.5-7倍, 在4.5倍以下的住房价格水平条件下, 上海城市居民完全没有住房支付困难;在4.5-7倍之间的住房价格水平条件下, 上海城市居民需要依靠部分贷款来补足支付能力;当房价收入比超过7倍的时候, 上海城市居民基本不具有承受住房价格的能力。 二、 “灰色收入” 房价收入比按照联合国定义的计算方法应该是: 。但是, 由于我国住房价格的中位值难以统计, 受到统计资料的限制, 我国学者往往选用平均值作为计算指标。 目前房价收入比的平均家庭收入主要是通过统计居民工资性收入来获得数据。然而, 由于我国市场经济制度有待完善, 我国居民还可以通过其它途径获得“灰色收入”。而我国“灰色收入”的精确统计数据较难获得, 根据有关学者徐滇庆的估算, 我国居民的“灰色收入”不会低于所公布的居民收入的20%。由此在房价收入比平均家庭收入指标上进行调整, 加入“灰色收入”对于城市居民的收入影响, 更真实地反映居民收入能力。 将上述指标、修正的公式带入房价收入比计算公式中, 得到2010年上海城市居民房价收入比为12.8。而根据上海城市居民的存款、贷款能力得到合理房价收入比的取值范围是4.5-7, 这表明上海城市居民对目前市场价格的住房基本不具备支付能力。 三、 上海城市居民的购