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物业工程技术管理 物业设备设施的维护与保养 --- 田小束 主要内容 特点 • 物业设备设施维修保养的特点 范围 • 物业设备设施维修保养的范围界定 方案 • 物业设备设施的管理方案 培训 • 物业设备设施保养质量保证 ----- 培训管理 目的 • 设备设施进行专业化管理的目的 ○ 物业设备设施维修保养的特点 物业设备管理范围广泛 包括室内设备，还包括 红线 内的室外 设备设施。 主要有给排水、强弱电、暖通、消防、 电梯、燃气、土建设施以及 通信 网络等设 备，这些设备设施构成物业设备的主体。 ○ 物业设备设施维修保养的特点 物业设备管理的内容丰富  物业设备资料管理  物业设备运行管理  物业设备维修保养管理  物业设备改造工程管理 物业设备的维修有极强的针对性  针对设备的维修  针对 ○ 物业设备设施维修保养的特点 针对人 : 七分维修技术 三分规范化表现。 针对维修人员的行为规范化  着装、仪容和举止  仪容自然、大方、端庄。  文明用语 针对维修人员的行为规范化  第一责任人制度  无论哪个部门、哪个专业的员工接到 客户的报修电话，不能以任何理由立 即加以拒绝。 针对人员的行为规范化 ○物业设备设施的维修保养指标 衡量物业设备管理质量的指标： 设备的完好率，％； 零修急修及时率 % 、返修率 % ； 客户满意度，％； ○物业设备设施的维修保养与服务指标 物业管理一级与二级的比较 ○ 物业设备设施管理范围的界定： a. 开发商自持资产的物业维修保养范围。 b. 销售型资产物业的维修范围。 ○ 物业设备设施管理范围的界定 ——原则 总原则： 物业设备设施管理范围， 是以与业主方签订的物业服 务协议为基础，进行界定的。 ○ 物业设备设施管理范围的界定—销售型资产 ① 公共区域设备设施维修保养 ② 入户服务 ③ 二装管理 ① 公共区域设备设施维修保养  公共区域设备： 房屋共用部位、共用设施设备及相关配套设 备设施。  红线 内的设备设施： 室外广场设施、外围广告设施、地下管线、 楼体外立面等 ○ 物业设备设施管理范围的界定—设备档案 ②入户维修  入户维修是否收费  收费标准。  操作注意事项： ③二装管理  二装报批手续  管理费用收取  安全管理  现场管理  验收管理 ○物业设备设施的维修—及时率 维修及时性 某物业公司规定：接到客户报修电 话后 15 分钟反应到位；一般问题 30 分钟 内解决； 30 分钟无法解决的，应向客户 口头解释，并于 4 小时内最终解决；需协 调外部单位解决的，应于一日内向客户做 出书面答复。 维修及时性 - 报修流程 维修的及时性 --- 未完成工单管理 维修的及时性 --- 重复维修管理 ☆ 物业设备设施的维保管理方法 --- 运行管理 物业设备的运行管理包括了物业设备 技术运行 管 理和物业设备 经济运行 管理两部分。 日常