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物业维修管理和应急措施 物业维修养护是物业管理公司的一项基本工作，目的是保障房屋结构的安全、机电设备的安全运行、房屋及设施的正常使用、物业的外观整洁以及延长房屋的寿命期。 综合明珠住宅小区各种公用设施的实际情况，我们制订了明珠住宅小区房屋及公用设施常维修方案和定期养护方案，特制订应急措施，保证公共部位、公共设施始终保持良好状态。 一、设备系统的应急处理措施 1、设备故障处理规程 故障分类 设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均为故障，故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。 重大故障包括：人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达人民币万元以上；因故障引起整个小区断水、停电，发生火灾等。 除上述重大故障外，其它为一般故障。 2、重大故障处理职责 凡发生重大故障，值班人员立即按《应急处理方案》采取措施处理故障。 对于一般故障，管理处主任可授权值班人员处理。 故障处理通则 发生故障时，值班员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后作好记录。重大故障应一面处理，一面应尽快报告。根据表计和信号的指示以及设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及设备安全的因素。最迅速地恢复设备(设施)至正常运行状态。处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程。 工程部负责调动、安排有关人员采取相关措施处理故障。对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部分和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施作好。 记录故障发生的时间和故障现象，所采取的操作、措施及处理结果。 二、业主使用人自用部位突然断水、断电的应急措施 1、断水：管理处接到业主通知以后，立即组织维修人员赶赴现场，值班人员立即关闭泄露部位前端阀门，及时通知有关人员检查断水原因，查明情况后并及时进行抢修。 2、断电： ▲管理处客户服务中心接到业主通知后，立即组织维修人员赶赴现场，如属供电公司原因，若是，立即与供电公司查询情况，并按预案处理。 ▲在显眼处张贴停电通知，告知用户。 ▲查明如属用户自然断电源的原因，及时组织人员进行抢修。 ▲在电力恢复后，维修人员到现场检查受影响的公共电器、设备是否恢复正常操作，同时详细巡查一次，确保各项设备恢复正常。 三、小区内突然断水、断电的应急措施 为了切实解决本区居民对房屋断水、断电的问题，进一步改善居民的生活，静安区房屋维修应急中心的值班人员本着高度的责任意识，认真记录，组织维修。 l、接到有物业管理的房屋断水、断电报修电话时应及时向管辖的物业公司联系，或请求有关部门及时增援，以便尽快进入现场组织指挥、维修。 2、一旦发生房屋断水、断电问题，静安区房屋维修应急中心及分中心做到“全天候、全覆盖、叫得应”。第一时间赶到现场处理。 3、发现小区内断水、断电后，应积极落实维修人员查明原因，快速解决问题，及时将处理情况上报区房屋应急维修中心。 4、若属于供水公司或供电公司报修内容的，房屋应急维修中心应立即通知这些部门组织力量维修。 5、房屋应急维修中心的工作人员以高度的敬业爱岗精神、认真负责的态度对待每一个居民的报修，及时做好回访，听取意见。 四、雨、污水管及排水管网阻塞应急措施 1、管理处在雷暴雨之前，组织人员检查雨、污排水井管并作清理工作。 2、如果阻塞，造成小水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。 3、如果疏不通，立即采取第二方案利用已准备好的抽水泵进行抽水排泄。 五、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施 接到业主的通知后，立即组织维修人员赶赴业主家查明原因，进行疏通。 六、电梯故障的应急措施 1、电梯故障，应由维修人员(持有电梯操作证)解救被困乘客。 2、轿顶操作放人程序。 3、维修人员确认故障电梯及该电梯所停层数(如n层)，并通知电梯内被困乘客“救援在进行中”。 4、到停层的上一层(n+1层)，用电梯钥匙打开该电梯的厅门。 5、进入轿厢顶，将“检修开关”转到“检修”位置，注意“检修开关”未转到“检修”位置时不能关厅门，以免电梯突然运行。 6、关上厅门，按“上行或“下行”按钮，将电梯轿厢在最近楼层平层。 7、将“门机开关打开，用手盘动门机将门推开放人。 8、放人完毕，将“检修开关”转回正常位置，注意此时要保持(n+1)层厅门为打开状态。 9、将“门机开关”复位，关好厅门。 10、维修人员从(n+1)层离开电梯井。如果由于楼层过高导致维修人员不能离开电梯井，可通过控制电梯安全离开电梯井。 七、机房操作手动放人程序 1、当用这种方法放人时，起码要两个人员配合完成。 2、维修人员进入机房利用电梯对讲方式或其它方式，通知轿厢内乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌。 3、通知完毕后，应关闭故障电梯的电源总开关。 一名维修人员插入松抱闸手柄，并小心将抱闸撬开。 另一名维修人员根据负