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中国的第四次房改回顾与展望 18岁。中共中央总委员会宣布了以市场为基础的房地产改革方向。分析认为，它是中国的“第三次房地产改革”。 中国的“第一次房改”始于1998年, 当年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 宣布“停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化”。其目的有两个:一是加快住房建设;二是促使住宅业成为新的经济增长点。虽然住房的经济功能首次被国家层面强调, 但同时也指出要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”、“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。第一次房改的思路是要建立类似于新加坡的住房供应制度, 即大部分人住房问题的解决还是要依靠政府支持, 与此次提出的第三次房改的基本精神颇为一致。 回顾中国房改的十几年, 呈现出的一个简单道理就是:住房问题不能只依靠市场解决。1998-2003年, 五年间的整体房价涨幅仅为12.8%, 而第二次房改开始后的2004年, 商品房房价一年涨幅就是18.7%, 比前五年的累积涨幅还高出近6个百分点。要是拿2013年与2003年房价比, 那更是“一个在天上, 一个在地下”, 比无可比。正是意识到了这点, 新一届政府有意开启第三次房改之门。 新政策的要点主要包括三个方面:一是强调住房发展的社会功能, 加快保障性住房的建设, 尽快补上历史的欠账, 明确的目标就是“十二五”期间 (2011-2015年) 建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套, 到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右;二是尊重市场规律, 市场调控手段将逐渐取代行政调控手段, 比如加大住宅土地供应、开征房产税等等;三是推行综合配套改革, 如公报中强调的建立城乡统一的建设用地市场、完善金融市场体系、深化财税体制改革等等。 对未来楼市走向的预判 大家可能更关心的是, 第三次房改对今后楼市的影响会如何呢? 从长远来看, 房地产改革的市场化转变对老百姓来说无疑是利好, 但到底效果会如何, 还要看今后一段时期内具体的落实措施和政府的实际行动, 因为十八届三中全会的决定本身只是一个纲领性文件, 而且是一个“到2020年在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果”的长远性规划, 指望短期内见效不太现实。 第一, 农村建设用地与城市土地同权同价, 以及允许土地性质的直接转换会是一个漫长的改革过程。一方面, 集体建设用地不经过政府的手就直接上市流转, 是在“革政府自己的命”, “卸政府自己的胳膊”, 在政府税收收入增长大幅下滑和财税改革还远未完成的情况下, 直接断掉地方政府的“土地财政”, 势必会遭到地方政府的抵制。另一方面, 现在基层农民“被集体”和“被自愿”的现象还很普遍, 集体财产的处置权往往掌控在村干部和少部分基层官员手中, 如果集体土地可以自由上市交易, 结果可能是农民最后失去了土地却又没有得到实际收益, 而且卖地冲动还可能危及18亿亩耕地红线。因此, 在农村土地确权、规划和用途管制等配套措施还没有完善之前, 政府是不敢轻易放开农村土地市场的。 第二, 一二线城市短期内房价上涨的趋势恐怕还会持续。一二线城市的根本问题是土地供应不足, 而出于补欠账的考虑, 需要大量投入的保障房建设会进一步挤占商品房市场的土地供应, 进而加剧房地产市场的供需矛盾。以北京 (楼盘) 为例, 2014年的住宅土地供应中, 20%给保障房, 50%给自主型商品房, 只有30%的土地供应给市场化商品住宅。而现在北京的保障性住房、经适房、限价房轮候家庭还有近三十万户, 要想以保障型和自主型商品房供应来消化住房刚需存量, 进而拉低市场房价, 保守估计也还需要很多年的努力。 第三, 房地产泡沫破灭的不确定性加大。过去这些年, 助推房价飙涨的因素除城市化进程加速外, 主要还有货币超发、土地财政依赖、收入差距拉大、政府对土地供应的垄断等房地产市场之外的因素。这就存在两种可能:其一, 由于这些涉及重大利益调整的改革阻力会很大, 如果改革长期进展缓慢, 则房地产泡沫就可能越吹越大;其二, 如果政府在这些方面的改革很快取得重要突破, 则目前的高房价就可能失去支撑, 房地产泡沫破灭就可能提前到来。但不管出现哪种情况, 正如诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒教授所言, “非理性繁荣”的盛宴注定不可能持久。 第四, 保障性住房建设可能会出现“凑数”情况。以2013年为例, 中央财政给地方下拨的补助廉租住房保障专项资金、公共租赁住房保障专项资金、城市棚户区改造专项资金加起来也就一千亿元左右, 而2013年全国保障性安居工程的计划投资是6200亿元, 也就是说, 大部分资金要由地方自己想办法解决。如果今后土地财政受到限制, 在问责机制的约束下, 各