日本房地产市场研究及对我国的借鉴意义(2023).pdfVIP

日本房地产市场研究及对我国 的借鉴意义 联合资信 工商三部 本文回顾了日本房地产市场发展历程、泡沫形成与破裂的历史，与我国房地产行业发展现状进 行了比较分析。当前中国房地产市场与日本泡沫时期的房地产市场存在一定相似之处，但整体也存 在较大区别。目前我国经济发展仍然具有较大潜力，人口迁移与城镇化进程仍在推进，经济发展与 城镇化进程对房地产市场需求仍可构成一定支撑，且我国调控政策更加灵活与积极，伴随修复政策 的陆续出台以及经济发展和居民收入逐步回升，中长期来看我国房地产市场需求仍有一定支撑。日 本房地产市场泡沫破裂后经历了漫长的调整过程，于2009 年前后房地产价格方才见底。借鉴日本 经验，财务稳定且具备充足资金储备或稳定融资渠道的企业能够更好地应对市场波动和风险，同时 有望抓住机会进一步提升市场份额。此外，拥有多元化的业务布局和产品线的企业更能够适应销售 下滑对于业绩的冲击，未来我国房地产行业或将逐步从单一的开发销售模式转向开发、经营、服务 并举的新发展模式过度。 一、日本房地产发展历程回顾 战后日本房地产市场的发展大致可以划分为三个时期，第一个时期是 1955 年－ 1974 年的经济高速增长时期，这一时期日本GDP 保持高速增长，房地产市场在旺盛 需求驱动下发展迅速，但1975 年受石油危机影响，房地产市场短暂回落。第二个时 期是1975 年－1991 年，日本经济增速虽有所回落但仍维持适中水平，GDP 年均增速 4.1%，这一阶段显著特点是货币宽松，信用扩张，房地产金融化现象明显，尤其是1985 －1990 年，连续的降息导致流动性过剩，房地产市场迎来最后的狂欢，“土地神话” 出现。1991 年后，在连续快速加息作用下，地价快速下行，成为日本房地产市场发展 的拐点。 图1 1956 年至今日本GDP 增速（现价同比） 图2 1955－2021 年日本地价指数（2010 年=100） 25.00 450.00 400.00 20.00 350.00 300.00 15.00 250.00 10.00 200.00 150.00 5.00 100.00 50.00 0.00 6 0 4 8 2 6 0 4 8 2 6 0 4 8 2 6 0 0.00 5 6 6 6 7 7 8 8 8 9 9 0 0 0 1 1 2 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 5 9 3 7 1 5 9 3 7 1 5 9 3 7 1 5 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 5 5 6 6 7 7 7 8 8 9 9 9 0 0 1 1 1 -5.00 9 9 9 9