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2022年房地产估价师考试《理论与方法》备考 资料整理 【篇一】2022 年房地产估价师考试《理论与方法》备考资料整理 房地产权益因素： 拥有一宗房地产，实际上就拥有了肯定范围内的空间。但拥有者在该 空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到很多方面的限制。这些限制 除了来自建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)及拥有者的经济实 力，还有一些其他限制(以下均是指这类限制)。由于房地产是构成环境的 重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性“，会影响四周和社会公众 的利益。一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有很大的影响。 进展房地产估价，应调查房地产利用所受的各种限制及其内容和程度，只 有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可归纳为 3 个方面： ①房地产权利及其行使的限制;②房地产使用管制;③相邻关系的限制。 (一)房地产权利及其行使的限制 拥有的房地产权利是全部权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权， 以及这些权利是否完整、清楚等，价值会有很大的差异。以地役权为例， 对供役地而言，是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意 思是该土地为他人服役。供役地在给他人便利时，土地全部权人或土地使 用权人有可能要患病某些损失，在这种状况下，地役权的存在会降低供役 地的价值。 (二)房地产使用管制 世界上几乎全部的国家和地区对房地产利用特殊是土地利用，都有或 多或少的限制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是农用地转为 建立用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿 地率等的规定。 (三)相邻关系的限制 相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者根据当地 习惯，相互之间应当供应必要的便利或者承受必要的限制而产生的权利和 义务关系。特殊是从义务方面来看，相邻关系是对房地产全部权、使用权 的一种限制，因此相邻关系的存在对房地产价格有肯定的影响。 【篇二】2022 年房地产估价师考试《理论与方法》备考资料整理 房地产实物因素： (一)土地实物因素 1.土地面积 两块位置相当的土地，假如面积相差较大，单价会有所不同。 2.土地外形 土地外形是否规章，对地价有肯定的影响。 3.地形、地势 由于地面的凹凸起伏、平坦程度等会影响房地产的开发本钱、利用价 值或景观等，从而影响其价格。 4.地基(工程地质) 地基(工程地质)状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有 无不良地质现象等。 5.土壤 这里主要说明土壤的污染状况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影 响。 6.土地开发程度 一宗土地的根底设施完备程度和场地平坦程度，对其价格的影响是显 而易见的 (二)建筑物实物因素 1.建筑规模 建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用 性，对房地产价格有所影响。 2.外观 建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有 很大的影响。 3.建筑构造 对建筑物最重要、最根本的要求是安全。不同构造的建筑物的稳固性 和耐久性不同。 4.设施设备 随着经济进展和生活水平提高，要求建筑物内安装完善的设施设备。 5.装饰装修 房屋根据装饰装修的程度，可分为精装修房、粗装修房和毛坯房三大 类。 6.层高和室内净高 人们对建筑物的需要，本质上是对建筑物内部立体空间的需要，而不 仅是对面积的需要，因此层高或净高对房地产价值也有影响。 7.空间布局 空问布局影响到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。不同用 途的建筑物，如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求不尽一样。 8. 日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水 日照、采光、通风既有实物因素性质，又有区位因素性质(对应于朝 向、楼层)，将它们与保温、隔热、隔声、防水放在一起，是为便于表达 和理解。 9.维护状况和完损状况 建筑物的完损状况是一个综合性因素，包括建筑物年龄、修理养护状 况、工程质量等。总的来说，建筑物完好