万科-深圳地铁会议.docxVIP

会议纪要 参会嘉宾：公司领导、深圳地铁、深圳国资委 内容： 近期公司正常情况下，万科境外美元债存在较大波动，市场关于公司经营安全传闻引起大家担心，在此组织会议把大家关切问题进行交流。 今天参会的国资委和深铁集团领导，包括：1）深圳国资委主任，2）深圳地铁集团董事长等重要领导。 3Q业务情况汇报：财务总监韩总 公司高度重视现金流管理，经营向现金流为正，三季度末对负债率有较好把控。公司融资渠道保持畅通，三季度新增融资成本3.64%。 前三季度销售行业排名第二。公司在大宗交易、去化等方向均有不错表现。企业高质量新增37个项目。 经营服务方面稳步提升。公募reits申报获取受理，项目价值40亿。此外，保障房、物流也在顺利推进。 1-9月营业收入下降14%。1-9月归母净利润下降23%。由于经营性利润大致折旧摊销90亿。纳税上升21.1%。公司财务经营稳健。公司坚持现金流策略，量入为主，全力推进销售。保持现金支出有序。同时公司长期坚持，日周月日年，常态化前置预案保证现金流安全。公司连续14年保证经营性现金流为正。货币资金1037亿，在手现金对短债覆盖倍数2.2X。剔除预收监管资金后600亿。3Q公司获取21个优质项目，对自由资金有一定消耗，同时考虑分红，当季现金有一定影响。 再融资方面，公司融资渠道畅通，有息负债结构不断优化。3Q有息负债3230亿，银行占比61.4%。前三季度融资成本保持低位，较上年下降。境外受到美元加息影响，新增融资成本略有上升。短债占有息负债比，久期三季度均在改善。 公司境外债较年初下降8.5%。 1-9月实现销售2806亿，同比下降10.8%。10月实现销售金额318亿，同环比稳定。1-10月销售回款率98%。10.1期间，总认购金额同比增长15%。公司累计交付11.6万套交付。投资方面，1-9月累计新增37个项目，地价总额794亿，同比增长41%。公司新增货值行业第二。 公司新增投资中1-2线占比100%，首开毛利率20.5%。目前土储足够未来三年发展。 万物云持续三驾马车协同发展。由于万物云没有披露三季度数据，后续披露。 租赁住宅，泊寓保持全国第一。全口径收入25.3亿，管理面积持续提升，集中式公寓排名第一。开业18万间。出租率94.4%。企业客户占比25.5%。多渠道进入纳保号召，有9.05万间进入保障性住房。 1-9月，商业实现全口径业务69.5亿。整体出租率95%。新开业7项目。物流方面，万维物流等冷链业务全国领先。其中，高标库业务发展顺利，开业141个项目。高标库89万平。冷链布局全国49个城市，管理规模行业第一。通过覆盖全国仓网布局，打造行业领先的供应链能力。建立垂直和深度服务优势。资产证券化工作稳步推进。 REITs有利于解决总资产投入和利润蓄水池问题，持续通过经营改善提升更多优秀资产。印力REITs预计年内完成发行。22年NOI,9.5%。物流园区项目公司申报规模大致22亿。泊寓预计首批申报5项目，资产包NOI，5.5%。公司同时和建行进行合作。项目委托万科泊寓共同管理。总规模24亿。第二笔也在积极推进。公司长期对经营性业务成本法核算，一旦出表将产生更大利润贡献。 公司相信业务是健康的，努力在百日销售中冲刺企业更好销售。活化企业经营性现金流，任何情况下不断提升管理颗粒度和风险控制能力。保持融资弹性和债务结构优化。企业注重和金融机构沟通，分享更多透明度和能见度，争取最广泛的支持。 QA 1、深铁入股以来，深圳国资对万科定位，对万科安全性影响？万科债券波动，深圳国资如何看待？辛总出席副主席是表达，万科背后是深铁，深铁背后是国资，深圳国资会有信用背书吗？最后，悲观下深圳国资是否有相关办法？ 近期市场关于万科的传闻，对股债价格和投资者信心造成不良影响。深圳国资自成为万科第一大股东以来，充分认可万科企业发展和价值，常态化支持万科。深圳国资支持深圳地铁合作方式业务协同。 万科具备安全性！万科是深圳国资体系的重要成员。坚定支持万科，防范风险。如果遭遇极端情况，深圳国资也通过一切市场化、法制化手段，积极应对。 1）万科是深圳国资体系重要成员 2016年深圳国资就是市场化、法制化支持。深圳地铁成为股东后。深圳国资出台专门制度，将万科纳入统计范围。万科总资产、净利润超过深圳国资30%，对深圳国资有重要影响 2）充分相信万科管理层 万科有优秀管理团队和优秀企业文化。万科管理团队也坚持长期研判和稳健战略。对行业趋势在企业很早就做出前瞻判断，不积极扩张杠杆。2018年，企业就提出防范提出地产金融风险。企业团队组织结构不断优化。 3）万科基本面韧性强，财务策略稳健 万科高端重视经营现金流管理，连续14年经营性现金流为正，融创处于行业领先地位。今年国际评级机构也关于关注。国资委对相关关注事项进行充分交流。评级机构认为万科财务